Купля-продажа доли жилого помещения

Виды собственности жилого помещения. Правила и технические нюансы купли-продажи недвижимости при проведении сделки.

Доля: плюс и минус

Считается, что самым дешевым жильем является комната в коммунальной квартире. Однако есть и более экономная форма владения жильем — приобретение доли собственности. Доли бывают самыми разными, от микроскопических до преобладающих. Можно стать, к примеру, обладателем одной сотой квартиры, а можно — ее двух третей. Особенность долей состоит в том, что продаются они ниже рыночной цены реальных квадратных метров. Оборотной стороной является большое количество исков, возбуждаемых до, в процессе и после проведения сделок с долями.

Виды собственности

У квартиры, дома или иного недвижимого имущества может быть не один, а два или более владельцев. Называют их сособственниками. Юридически их права могут быть оформлены несколькими способами.

Совместная собственность. Это означает, что в свидетельстве на право собственности поименовано два или более лиц, но не указано, каковы их имущественные взаимоотношения в отношении объекта.

Совместная долевая собственность. Отличается тем, что в документах указано, в каких именно долях сособственники владеют недвижимостью. При этом свидетельство о праве собственности может быть как одно, куда вписываются владельцы недвижимости с указанием принадлежащей им части (например, 1/2 или 1/3 доля) жилого помещения, так и два или более, оформленных по отдельности на сособственников.

Право на долю в жилом помещении в чем-то кажется похожим на владение комнатой в коммунальной квартире. Однако есть существенное различие.


В случае с коммуналкой все комнаты являются отдельными объектами недвижимости, на которые оформляются свидетельства о собственности. Комната — это изолированное жилое помещение внутри квартиры. У него есть известная, находящаяся в собственности жилая площадь. На отдельную комнату в коммуналке можно получить полноценный комплект документов из БТИ и ЖЭКа, которые будут касаться только данного помещения.

Право собственности на долю в жилом помещении — предмет более абстрактный. Выделить долю в натуре часто бывает крайне непросто: например, когда два сособственника с равными имущественными правами владеют двухкомнатной квартирой, где комнаты, разумеется, существенно различаются по величине. А, к примеру, в однокомнатной квартире выделить долю в натуре просто невозможно. Именно в такой неопределенности и заключается специфика доли как недвижимого имущества.

Где чье пространство

Если один из владельцев квартиры продает свою долю собственности, то для внесения ясности в житейские обстоятельства используется договор о порядке пользования жилым помещением (квартирой, домом). В простоте говоря, данный документ отражает географию обитания жильцов: примерно по принципу "это комната бабушки, это комната ребенка, здесь живут папа с мамой" и т.п. Договор, по сути, лишь фиксирует некие (обычно сложившиеся ранее) особенности проживания в квартире, только делает их предметом юридически зафиксированного соглашения. Когда порядок пользования квартирой устанавливается сособственниками по взаимному согласию, документ оформляется и заверяется у нотариуса (заверяется сама бумага, затраты незначительны). Если согласие не найдено — вопрос, кто в какой комнате живет, решается через суд.

Для продажи доли установление порядка пользования квартирой весьма важно. Именно данный документ определяет, как и в какой комнате (комнатах) потенциальный покупатель доли сможет жить. Стоит добавить, что при небольшой величине доли собственности в квартире (или если она однокомнатная) покупатель оказывается в двойственном положении. С одной стороны, он, участвуя в правах собственности, должен иметь право на проживание в квартире. С другой стороны, это может быть невыполнимо по чисто техническим причинам.

Стоит добавить, что встречаются (редко) случаи когда собственность оформлена как совместная. Выделение долей происходит опять же двумя путями: либо через подписание у нотариуса договора о выделении долей (опять же заверяется не сделка, а сама бумага), либо в судебном порядке. Нотариально заверенный договор или решение суда является основанием для выдачи регистрационными органами сособственникам новых свидетельств о праве собственности.

Неформальные аспекты

Продажа квартиры в долях — дело для сособственников невыгодное. За 100% долей, реализованных по отдельности можно получить сумму, на 30-50% меньшую рыночной стоимости недвижимости. Если совладельцы хотят, например, разъехаться, то проще продать жилье целиком и по рыночной стоимости. После продажи доли одним из собственников другие остаются в заведомом проигрыше, поскольку сами могут реализовать уже не метры, а только доли.

Иначе говоря, появление в продаже доли собственности обычно означает, что возможности конструктивного диалога между сособственниками квартиры исчерпаны, причем безвозвратно. Кстати, покупатели именно этим обстоятельством часто и пытаются воспользоваться: купив долю по цене ниже рыночной расселить квартиру до конца, и опять же по цене ниже рыночной.

Из этого можно сделать два вывода. Во-первых, покупатель доли автоматически попадает в конфликтную ситуацию, обычно связанную с застарелым противостоянием между родственниками или бывшими супругами. Психологического комфорта это, мягко говоря, не дает. Во-вторых, при проведении сделки с долей надо быть предельно внимательным и соблюдать формальности самым тщательным образом — иначе велик риск получить от недовольных сособственников иск, который повлечет расторжение сделки и утрату прав собственности на долю.

Правила игры

При продаже доли ее владелец обязан предложить сособственникам выкупить ее по заявленной им цене. В случае их отказа он может продавать свою собственность третьим лицам. Однако если доля была продана по цене, хотя бы на копейку ниже предложенной сособственникам, те в судебном порядке могут признать сделку недействительной.

Один из самых непростых технических вопросов в данной ситуации — получить отказ (или согласие и с ним деньги). По идее, сособственник, не желающий выкупать долю, должен заявить о своем отказе в письменном виде, заверив его у нотариуса. Но в реальной жизни подобное наблюдается крайне редко.

О предложении выкупить долю сособственников следует уведомить заказным письмом, о вручении которого получатель должен расписаться. Но совладельцы квартиры для этого должны как минимум открыть почтальону дверь. А люди, желающие всеми силами воспрепятствовать появлению в доме сособственников из числа третьих лиц, способны всячески уклоняться от получения уведомления о выкупе. Идея проста: потом можно подать иск о расторжении сделки на основании нарушения преимущественного права приобретения доли.

Агенты, имеющие опыт проведения сделок с долями, говорят, что в судебной практике подтверждением факта уведомления сособственника является подтверждение почты о доставке заказного письма. Если сособственник никак не реагирует на предложение о выкупе на протяжении 30 дней со дня уведомления, можно начинать продажу доли третьим лицам.

Поскольку долю собственности на квартиру невозможно определить как уникальный объект недвижимости, сбор документов для продажи доли осуществляется в том же порядке, как и в случае с продажей жилья целиком (подробнее об этом смотрите в материале о купле-продаже квартир на вторичном рынке).

Правда, бывают некоторые технические нюансы. Например, один сособственник хочет продать свою долю, а свидетельство хранится у другого, не желающего допустить такую сделку, в запертом на замок шкафу. В данной ситуации владельцу доли можно получить либо дубликат свидетельства о собственности, либо выписку из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество (ЕГРП), на основании чего можно собрать необходимые для сделки документы.

Единственное существенное отличие сделки по продаже доли заключается в том, что ее участникам придется еще не один год ходить в суды, отстаивая свою правоту и законность проведенной ранее операции отчуждения собственности.

Осторожно, дети

Как и в случае с квартирами, продающимися на вторичном рынке, особое внимание при подготовке и проведении сделки следует уделить юридической безупречности прав собственности.

У долей в собственности есть любопытная особенность. Обычно такого рода имущественные права встречаются с квартирами вторичного рынка, не имеющими истории перепродаж целиком (с сомнительной историей квартиры сособственники продавать доли просто побоятся — наблюдение хотя и из области психологии, но подтверждаемое практикой). Вывод: тем большее внимание требуется уделить правовым аспектам, причем связанным и с объектом целиком, и с историей долей.

На практике наиболее часто встречающийся предмет исков о расторжении сделки по продаже доли в квартире — случившееся некогда (возможно, многие годы назад) нарушение прав несовершеннолетних в процессе приватизации жилья. Мнения и юристов, и риэлторов по поводу сроков исковой давности по данному вопросу существенно разнятся. Надо полагать, судебная практика также однозначного ответа дать не может — решения выносятся самые разные. Ответ прост: при наличии риска последующих тяжб о расторжении сделки в связи с правами несовершеннолетних от покупки доли стоит отказаться. В этой сфере рисков и без того достаточно — хотя покупка доли может принести и прямую выгоду.

Валентин Корнев, обозреватель Realto.ru

Статья предоставлена порталом о недвижимости Realto.ru

Авторская статья
Оцените статью
Полезность:
Интересность:
Читайте также
Вы сейчас в стрессе? 3 теста – длинный, короткий и простой
А также 5 неэффективных способов борьбы со стрессом
Смешанное вскармливание новорожденных: ответы на главные вопросы
Смесь для новорожденных: как понять, что подходит малышу?
Оставить комментарий к статье "Купля-продажа доли жилого помещения"

Вы не авторизованы.

А меня все риэлторы убеждают что заказным письмом уведомляют только тех совладельцев которых живьем застать нереально, а тех которых можно поймать надо тащить к нотариусу с паспортами и за денюжку заверять согласие. А поскольку совладельцев 5 сумма значительная получится. И ещё о совместной собственности без выделения долей. Именно так мы приватизировали родительскую квартиру - совместно на всех прописанных. А когда умерла бабушка но для вступления в наследство надо было делить на конкретные доли, при этом сказали что с 95 года такая приватизация как у нас была неправильная (опять очереди, деньги, беготня). Незнаешь кому верить - тому что в статье пишут или тому через что сам прошел.
А ещё непойму для чего согласие супруга на продажу жилья надо тоже заверять у нотариуса (деньги-деньги-деньги..), почему нельзя чтобы он просто пришел на момент регистрации сделки и своим присутствием подтвердил что он в курсе дела и не возражает?
2011-08-06, Лена Таганрог
Спасибо! Очень полезная статья. Буду рекомендовать её людям, которых интересуют подобные виды сделок!
2011-06-07, pzhukow
куда пришел? на подписание договора простой письменной формы?
2011-08-06, sv100
Поделитесь:

13.01.2010
Обновлено 16.05.2014
Реклама
Статья дня
Вы сейчас в стрессе? 3 теста – длинный, короткий и простой
Вы сейчас в стрессе? 3 теста – длинный, короткий и простой
А также 5 неэффективных способов борьбы со стрессом
Близкие по теме статьи
Развод, раздел имущества, квартира в ипотеку: как правильно? 10 вопросов юристу
Развод, раздел имущества, квартира в ипотеку: как правильно? 10 вопросов юристу
Совместно нажитое имущество при разводе: квартира в ипотеку тоже считается
Как не стать обманутым дольщиком
Как не стать обманутым дольщиком
Какие риски таит в себе долевое строительство и как их избежать
Вся правда о комнатах...
Вся правда о комнатах...
Эксперты Гильдии риэлторов Москвы дали ряд советов тем, кто собирается приобрести комнату.
Реклама
Лауреат Премии Рунета 2005Лауреат Национальной Интернет Премии 2002Победитель конкурса «Золотой сайт'2001»
SIA "ALP-Media", Свидетельство о регистрации СМИ №000740455. info@7ya.ru, https://www.7ya.ru/
Материалы сайта носят информационный характер и предназначены для образовательных целей. Мнение редакции может не совпадать с мнениями авторов. Перепечатка материалов сайта запрещена без письменного согласия компании SIA "ALP-Media" и авторов. Права авторов и издателя защищены.


Рейтинг@Mail.ru
7я.ру - информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы.
18+

Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!