Вложиться в новостройку — это не просто совершить покупку квартиры «с отсрочкой заселения». Это рискованная инвестиция. Главное, что вы должны помнить, подписывая договор долевого участия: вы не покупаете квартиру, а становитесь соинвестором бизнес-проекта — строительства жилого дома. Вы покупаете право на получение квартиры в будущем. Любые инвестиции — это риск.
Системные риски
Когда экономика страны на подъеме, строительная отрасль расцветает. Граждане торопятся прикупить квадратные метры. Быстрее, пока не подорожало! Банки охотно идут навстречу — кредитуют и покупателей, и застройщиков. Цены растут, «пузырь» надувается. Когда экономика спотыкается и начинается кризис, строительная отрасль принимает всю тяжесть удара на себя. Так было в Америке и Европе. Так было и у нас. Все закономерно: сокращаются доходы, растет безработица, появляется неуверенность в завтрашнем дне. Крупные покупки откладываются до лучших времен. Строительная отрасль начинает задыхаться без продаж, без поступления свежих денег. Банкиры нервничают, требуют регулярных платежей, грозят отобрать объекты. Взоры участников рынка обращаются в сторону государства — «Спаси!». Некоторых спасают, некоторых нет. Как повезет.
Что ждет покупателей в кризисное время?
- Самая распространенная проблема — задержка по срокам сдачи объекта на год и более. Нет денег — нет строительных работ. Некоторые объекты в Подмосковье и регионах стоят замороженными уже пять—десять лет, и просвета не видно. Дольщики ждут. Есть проблемы и в Москве, особенно Новой, но их все же решают оперативнее.
- Девальвация рубля. Если вы брали ипотечный кредит в иностранной валюте — вам не повезло.
- Наконец, самая серьезная проблема — признание застройщика банкротом, распродажа активов на аукционе. Незадачливые покупатели получают в лучшем случае часть своих вложений. И никаких квартир.
В Московском регионе во время кризиса 2008–2009 гг. больше всего пострадали небольшие и средние компании. Хотя серьезные проблемы возникли даже у крупнейших девелоперов — СУ-155, группы ПИК, «Миракс Групп» и др. В результате «Миракс», построивший знаковый небоскреб «Федерация», развалился. Остальных спасли банки и государство.
Вывод. Покупка у крупных, зарекомендовавших себя застройщиков повышает шансы на счастливое новоселье. У монстров рынка максимальные шансы на господдержку и интерес стратегического инвестора.
Где проблемы — там и возможности. Застройщик, который сильно нуждается в деньгах, может пойти на крайнюю меру — демпинг. Так, в кризис 2008–2009 гг. компания «Ведис-груп» запустила продажи строящегося московского ЖК «Марфино» по феноменальной цене от 68 000 руб. за кв. м. На тот момент это было вдвое ниже средних цен на готовое жилье в том же районе. Покупатели «Марфина» рискнули и выиграли — жилье достроили и сдали в срок, а цены на их квартиры выросли за последние четыре года в три раза. Так что инвесторы с «живыми» деньгами ждут кризиса с нетерпением — для них это возможность сделать очень выгодные вложения.
Несистемные риски
Эти риски не зависят от экономической ситуации в стране.
Их можно взвесить и оценить. Нас интересует:
- Не окажется ли застройщик мошенником?
- Будет ли достроен дом?
- Будет ли дом подключен к коммуникациям?
- Станет ли покупатель (соинвестор) собственником квартиры?
- Получит ли покупатель ключи от квартиры в срок, обещанный застройщиком?
На любом этапе возможны проблемы — о том, как их минимизировать, читайте ниже.
Как строится дом?
В пьесе «Строительство жилого дома» участвуют несколько основных действующих лиц:
- Заказчик, или инвестор. Располагает капиталом, который вкладывает в запуск проекта. Зачастую заказчик мало что понимает в строительстве и нуждается в персонаже, на которого можно свалить все хлопоты по проекту. На сцене появляется застройщик.
- Застройщик, он же девелопер. Является главным действующим лицом на любой стройке. Оформляет документацию, контролирует строительство, организует рекламу, продажи. Этакий Карабас Барабас, который дергает за ниточки и управляет всеми остальными участниками проекта. Заказчик и застройщик — это часто одно и то же лицо.
- Генеральный подрядчик. Нанимается застройщиком для организации строительных работ. Часть работы генподрядчик делает своими силами. Однако «на окладе» в таких компаниях — только управленцы. Низовые рабочие нанимаются на время стройки, часто с нарушением миграционного законодательства. Обычно это сложившиеся бригады из Украины, Белоруссии, Средней Азии, реже — из российских регионов. В таких бригадах есть прораб, с которым и налаживается постоянное сотрудничество, а непосредственный состав может регулярно меняться. Часть работы генподрядчик поручает субподрядчикам — компаниям узкого профиля (установка