В отличие от американцев и европейцев россияне не любят обрекать себя на жизнь в кредит, особенно если речь идет об ипотеке. Виной всему страх перед будущим. А вдруг случится очередной дефолт? А вдруг подведет здоровье? А вдруг разорится фирма-работодатель? Что тогда? Злой кредитор (банк) отнимет квартиру?
Неплательщик поневоле
Жизнь – непредсказуемая штука, случиться может всякое, в том числе и плохое: несчастный случай на работе, авария на дороге и вот вы оказываетесь прикованным к больничной койке на несколько месяцев. В итоге вам нечем заплатить по ипотечному кредиту. Надо готовиться к выселению? Ведь квартира, купленная по ипотечным программам, является вашей собственностью, но находится в залоге у банка. И если вдруг по каким-то причинам вы перестаете вовремя вносить очередные платежи, банк имеет право изъять у вас квартиру и продать ее с аукциона.
Не спешите паниковать. Ведь, чтобы обезопасить себя от неплательщиков "поневоле", банк, прежде чем выдать вам кредит, поставил условие: заключить договора со страховой компанией по трем рискам: утрата трудоспособности и жизни заемщика, потеря права собственности на квартиру (юридическая чистота), физическая утрата самой квартиры (пожар, наводнение и т. д.). На практике это означает, что если из-за тяжелой болезни или несчастного случая вы не можете выплачивать по кредиту требуемые суммы, то обязательства по погашению вашего долга банку возьмет на себя страховая компания.
Однако страховщики придут на помощь только при условии, что произошедшее с вами несчастье будет признано страховым случаем. Поэтому при заключении договора страхования обязательно выясните, в каких ситуациях при частичной или полной потере работоспособности можно рассчитывать на страховку.
Дополнительная информация (разместить ее примерно тут с !)
Как правило, страховым случаем признается полученная инвалидность I и II групп, а также временная нетрудоспособность, возникшая из-за несчастного случая и длившаяся непрерывно более 90 дней.
Если ваша квартира сгорела, затоплена или в ней обвалился потолок, не нужно лить слезы: и от этих напастей ипотечная квартира застрахована. Страховое возмещение будет выплачено в размере 100 процентов от страховой суммы (стоимости квартиры) при условии, что жилье сгорело дотла или разрушено до основания. При частичном повреждении квартиры страховщики выплатят только сумму, достаточную, по мнению их экспертов, для восстановительных работ. Имейте в виду, что ипотечная страховка распространяется исключительно на квартиру, а не на ваше личное имущество, находящееся в ней.
Может случиться и так, что право владеть купленной вами квартирой начнет оспаривать внезапно всплывший наследник. Такое возможно, если вы купили квартиру на вторичном рынке жилья. От подобной ситуации вы также застрахованы. Но в данном случае вам придется пройти через судебные разбирательства. И только когда суд определит, кому в дальнейшем будет принадлежать квартира: вам или объявившемуся наследнику, страховщики выплатят деньги. Если по решению суда вы лишаетесь права собственности на квартиру, то размер возмещения составит 100 процентов от страховой суммы.
Чтобы получить страховку, при первой же возможности следует сообщить страховщикам о постигшей вас неприятности. Также необходимо написать заявление, в котором надлежит рассказать о произошедшем событии и собрать документы, подтверждающие, что случай действительно страховой. По каждому риску представляют определенный пакет документов. Их подробный перечень вы найдете в своем договоре о страховании. Но есть документы, которые нужно будет представить в любом случае:
- заявление о наступлении страхового случая;
- договор о страховании;
- документ, удостоверяющий личность;
- справку о размере вашей ссудной задолженности на дату наступления страхового случая.
Поскольку при покупке квартиры по ипотечному кредиту выгодоприобретателем признается банк, то деньги страховые компании перечисляют именно кредитному учреждению. Получив страховое возмещение, банк погашает вашу задолженность, а оставшиеся от страховки деньги выплачивает вам.
Выселят или не выселят?
Застраховаться от всех вероятных рисков, увы, невозможно. Например, фирма, в которой вы работаете, с треском развалилась. В итоге вы остаетесь без работы и средств к существованию, и, следовательно, не можете внести очередной платеж. Что грозит вам в этом случае?
Поведение банка в данной ситуации в значительной степени определяет договор. Так что при подписании этого документа самое пристальное внимание уделите пунктам, где прописаны условия кредитования, максимальный перерыв в платежах и санкции за просрочку оплаты.
За просроченные на пару-тройку дней выплаты по кредиту и процентам по нему вам придется заплатить пени. Их размер каждый кредитор определяет по-разному. Так, в Сбербанке России пени за невнесение очередного платежа начисляют из расчета двойной годовой ставки по выданному кредиту. Это значит, что если вы взяли ипотечный кредит под 13 процентов годовых, то пени будут рассчитывать исходя из 26 процентов годовых. В банке Москвы пени начисляются в размере 0,1 процента от суммы ежемесячного платежа за каждый просроченный день. В Москоммерцбанке размер пени фиксированный и равен трем долларам за каждый день опоздания. За прострочку платежей многие банки помимо пеней берут еще и штрафы.
Если же вы опоздали с оплатой очередного ежемесячного платежа более чем на 15 дней, последствия могут быть серьезнее. Многие кредитные учреждения за такую просрочку имеют право потребовать с вас кроме оплаты пеней досрочного возврата полной суммы кредита и начисленных процентов. Такое же наказание банк может применить и в отношении заемщика, который позволил себе допустить три и более просрочки по ипотечным платежам в течение года. Досрочный возврат кредита грозит вам и в том случае, если вы замешкаетесь с продлением договора о страховании квартиры более чем на 10 рабочих дней (напомним, что подобный договор нужно заключать ежегодно, пока вы полностью не рассчитаетесь с банком).
Однако как на практике поступит кредитор, во многом будет зависеть от вас. Постарайтесь установить хороший контакт с банком и завоевать доверие его сотрудников. О том, что у вас наступили финансовые проблемы, например в связи с потерей работы, лучше сразу предупредить кредитора. Молчание в этом случае не лучший выход. При этом желательно иметь документы, доказывающие так называемую непреодолимость и непроизвольность происшедшего (к примеру, бумаги, подтверждающие, что фирма, в которой вы работали, ликвидирована).
Современные банки довольно лояльно относятся к заемщикам, задерживающим платежи по уважительным причинам, и стремятся избежать радикальных действий. Пока у кредиторов есть надежда на то, что платежи возобновятся, они идут на соглашение с проштрафившимися. Ведь главным интересом кредитного учреждения является получение прибыли, то есть процентов с кредита, поэтому оно не заинтересовано в досрочном получении своих денег или во взыскании залога. Так что, если вы задерживаете платеж по уважительной причине, обладаете незапятнанной кредитной историей, вы сумеете выйти из этой неприятной ситуации с наименьшими потерями.
Дополнительная информация
Многие претенденты на получение ипотечного кредита недоумевают по поводу того, зачем банки наравне с другими документами требуют дипломы и свидетельства об образовании. Не стоит думать, что это обычное буквоедство. С помощью этих документов кредитное учреждение старается определить способность и готовность заемщика вернуть взятую в долг сумму.
В частности, с помощью диплома и прочих свидетельств об образовании и квалификации легко понять, быстро ли заемщик сможет найти работу с хорошим доходом, если с прежней ему придется уволиться.
Исключительная мера наказания
Если кредитор непреклонен, а вы не можете дальше выполнять кредитные обязательства, то и эту проблему можно попытаться решить "полюбовно". Вы обращаетесь к кредитору за разрешением продать заложенную квартиру, затем разницу между средствами, вырученными от ее продажи, и долгом забираете себе.
Данная ситуация может развиваться и по другому сценарию. Вы не платите в срок по кредиту, игнорируете общение с банком и не хотите решать проблему мирным путем. В этом случае кредитор будет вынужден обратиться в суд. Банк не может без решения суда продать вашу квартиру, так как она является вашей собственностью.
В суде у вас есть право попросить об отсрочке взыскания жилья на срок до одного года. Арбитры скорее всего примут во внимание вашу просьбу, но при условии, что у вас есть уважительная причина. Такую поблажку предусматривает статья 54 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Уважительной причиной может считаться тяжелая болезнь заемщика, потеря работы.
Если до конца отсрочки вы не погасите задолженность, то суд может вынести решение о продаже ипотечной квартиры с публичных торгов. С полученных денег выплачивается долг банку (с учетом процентов), а также все штрафы и пени за просрочку платежей. Сюда же плюсуются и судебные издержки. То, что останется от вырученной суммы, отдадут вам.
Однако столь радикально кредитное учреждение поступит только в самом крайнем случае. Банку не выгоден подобный сценарий. Во-первых, решение вопроса через суд затянется на долгие месяцы. Во-вторых, еще неизвестно какое постановление вынесут арбитры. В-третьих, даже при решении суда в пользу кредитора, он не сможет сам выселить вас из квартиры. Этим будут заниматься судебные приставы, а у них свои законы, порядки и сроки. А для банкиров время – деньги.
Дополнительная информация
До 2005 года выселить должника из квартиры было практически невозможно. Действующее тогда законодательство запрещало изымать квартиру у собственника, если у него нет другого жилья. Но законодатели приняли поправки к статье 446 Гражданского процессуального кодекса, и ситуация изменилась. Теперь банки-кредиторы могут лишить вас ипотечного жилья, даже если оно является для вас единственным.
