Содержание:

Не нужно быть страховым агентом, чтобы догадаться: загородный дом намного более уязвим перед различными неприятностями, чем городская квартира. Как снизить риски аренды для хозяина и для съемщика дачи, выяснял обозреватель "ИП" Иван Марчук.

Если договор на аренду дачи не был составлен, хозяину и арендатору придется разрешать все конфликтные ситуации путем устных переговоров. Позиция слаба у обоих: если с дачей что-то случится, ее хозяину трудно будет доказать, что такой-то жилец вообще там отдыхал и хоть как-то причастен к судьбе имущества. А арендатор, не подписавший бумаг, формально вообще находится в чужом доме на непонятных основаниях. Устной формы договора найма Гражданский кодекс не знает, и потому получается, что хозяин может попросить жильца "очистить помещение" без объяснения причин - задав простой вопрос: "А ты кто такой?".

"В прошлом году мой дом снимала девушка с ребенком,- рассказывает Ирина Гончарова, хозяйка дачи в районе Лианозова.- Как только она въехала - засорилась канализация. Она позвонила, чтобы я чуть ли не ночью прибежала и все починила. Еще сказала, что если бы знала о таких проблемах, то на мои условия не согласилась бы. Я прямо сказала: не нравится - съезжайте, ничего чинить я не пойду. Она все поняла и вызвала сантехников". Договора (а тем более такого, который описывал бы обязанности сторон), понятное дело, не было.

Более экзотичную ситуацию описала ИП Наталия Дроздова. В прошлом году она без договора арендовала домик в 35 км от МКАД по Можайскому шоссе. Заплатила, как водится, хозяину за месяц вперед - $350.

Ровно через неделю появились реальные хозяева дачи, которые, как оказалось, сдали ее своему племяннику за символические $50 в месяц - а тот, не будь дурак, решил подзаработать на субаренде. Владельцы (которых тоже можно понять) были настроены агрессивно: когда Наталья заикнулась о своих правах, они сначала отключили электричество, а потом и воду, тем более что сделать это было технически несложно.

"Я пошла к начальнику дачного кооператива и попросила включить электричество - пообещала заплатить,- рассказывает Наталия.- Тот посмотрел на меня и спросил: "А вы какое отношение к дому имеете?"" Ответа у Натальи не нашлось, и ей пришлось съехать, так и не получив обратно денег, заплаченных ушлому племяннику хозяев (впрочем, не исключено, что все стороны, кроме съемщицы, были в сговоре).

Поэтому слова, которыми вы договариваетесь о съеме дачи, в любом случае лучше доверить бумаге. Обычно принято, что коммунальные услуги (кроме электричества) оплачивает владелец дома, он же заботится о наличии газа или дров, если в них есть необходимость. Отдельно оговаривается, кто и в какие сроки будет производить мелкий ремонт (неожиданно дала течь крыша, засорился туалет, выгребная яма заполнилась до уровня стульчака и т. п.), чем арендатор на участке может пользоваться, а чем - нет, можно ли что-нибудь посадить на грядках. Стандартный договор найма составить гораздо проще, чем принято думать, зато вероятность возникновения конфликта будет существенно снижена.

К содержанию

Правила соглашения

По закону заключить договор найма очень просто: достаточно написать своей рукой документ об условиях аренды и заверить его подписями нанимателя и арендодателя. Согласно ст. 674 Гражданского кодекса, этого вполне достаточно, если речь не идет о соглашении с юридическим лицом и договор заключается на срок меньше одного года. Если предполагается более длительная аренда, документ необходимо заверить у нотариуса. Юридическая же сила обеих бумаг одинакова.

"Большинство россиян не представляют, что простая бумага, снабженная двумя подписями, может существенно помочь при решении конфликтов, связанных с арендой",- говорит юрист агентства "Юрис" Леонид Арбухов. Единственное условие: в этом документе должны быть полностью прописаны фамилии, паспортные данные и адреса регистрации сторон, а также местоположение дома, который является объектом договора.

"Формальных поводов, чтобы потребовать расторжения простого кратковременного договора найма, может быть всего три,- говорит Леонид Арбухов.- Это двукратное невнесение платежа, порча жилого помещения и имущества или использование дачи не по назначению (например, вы сделали из нее лесопилку или магазин)".

Очень важно указать в договоре срок, на который он заключен. Согласно ст. 683 Гражданского кодекса, если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. А для расторжения такого договора, отмечает господин Арбухов, нужно, чтобы арендная плата не вносилась в течение полугода.

Разграничить ответственность за самые серьезные случаи (например, если дом, не дай бог, сгорит) в договоре найма не получится. Даже если в нем на арендатора возложена ответственность за любой пожар - юрист предупреждает: этот пункт неправомочен, если суд решит, что жилец не виноват, поскольку возгорание произошло из-за старой проводки, которую вовремя не поменял хозяин, или от удара молнии.

В стандартном договоре нет никаких указаний об ответственности, в случае если что-то сломается. Там говорится лишь о том, что "наниматель несет ответственность перед арендодателем и третьими лицами за ущерб, причиненный имуществу по его вине или невнимательности", и еще - что "все споры решаются путем переговоров, а в случае недостижения согласия - в соответствии с законодательством".

Впрочем, когда сроки аренды и оплата прописаны и оговорены, можно пускаться в частности и оговаривать сложные случаи в разделе "Дополнительные условия".

"Идеально было бы описать всю технику и состояние дома, указать, кто должен отвечать за текущий ремонт и правильную эксплуатацию",- рассказывает руководитель направления аренды корпорации "МИАНнедвижимость" Гульнара Рахмангулова.

Конечно, существует известная сложность в исполнении договорных обязательств: не станет же хозяин дачи затевать судебную тяжбу, если наниматель напился, сломал газонокосилку, разбил окно, а потом еще и просрочил платеж. Поэтому еще один инструмент разрешения конфликтных ситуаций при аренде по договору - практика залога. Обычно она такова: владелец заранее вносит дополнительный месячный платеж, который (это отражено в договоре) будет возвращен ему в конце срока аренды или засчитан в качестве платы за последний месяц. При такой схеме в интересах арендатора четко расписать, в каких случаях залог может быть удержан: скажем, только за порчу бытовой техники или за отказ вносить плату.

Компенсацию же за серьезные повреждения загородного поместья хозяин дачи, даже если он ее сдает, может получить от страховой компании.

К содержанию

От молнии и наводнения

Программы страхования для владельцев загородной недвижимости предлагают все крупные страховые компании.

"В большинстве компаний можно приобрести как типовые, так и составленные индивидуально страховые полисы. В принципе застраховать можно любой дом",- рассказывает ИП заместитель генерального директора страховой группы "Межрегионгарант" Александр Варенцов.

Впрочем, насчет "любого дома" страховщики преувеличивают: с самостроем могут возникнуть проблемы. Потребуются как минимум документы на землю - а на то, что само строение возведено без ведома властей, страховщики могут закрыть глаза.

Чаще всего страховая сумма определяется по соглашению со страхователем на основании оценки, проводимой сотрудниками компании. Если человек не согласен с этой оценкой, привлекается независимый эксперт. Стоит полис от 0,3% до 2% стоимости дома и зависит от множества факторов (из каких материалов построен дом, есть ли в нем дровяная печь, противопожарная сигнализация и т. д.). Стандартный перечень рисков при этом таков: пожар, взрыв бытового газа, удар молнии, стихийные бедствия, залив водой, кража со взломом, грабеж, злоумышленные действия третьих лиц, наезд транспортных средств и даже падение летательных объектов или их обломков.

Сейчас, по оценкам страховщиков, в Подмосковье застраховано меньше половины всей зарегистрированной загородной недвижимости. Впрочем, и из этих страховок большинство - копеечные полисы, которые в случае потери дома гарантируют выплату не более десятой части его стоимости. "Дачники по привычке платят копейки за копеечное же страховое покрытие и не задумываются, что при страховом случае им может хватить лишь на восстановление фундамента дома",- говорит Александр Варенцов.

Все дело в том, что процесс дачного страхования, как ни странно, мало изменился с советских времен: около 90% всего рынка дачного страхования зиждется на агентских продажах - это когда по дачам ходит старичок и всем предлагает стандартный полис, не оценивая стоимости конкретной усадьбы. Сумма страхового покрытия таких полисов - от 15 тыс. руб. до 50 тыс. руб.

Полноценную страховку дома имеет право оформить не только владелец, но и арендатор (естественно, заключивший договор найма). Выгодоприобретателем в этом случае все равно останется хозяин, но у нанимателя будет меньше болеть голова о возможных катаклизмах на арендуемом объекте. Впрочем, опрошенные ИП страховщики не смогли припомнить ни одного случая, когда дачу страховал арендатор. Зато нередки случаи, когда хозяин дачи застраховал ее, после чего сдал в аренду - а тут и страховой случай не заставил себя ждать. Как утверждает Александр Варенцов, если компанию не предупредили об аренде, это станет формальным поводом, чтобы отказать в выплате по полису. Вполне логично: то, что вы пустили чужих людей, увеличивает степень риска, и страховщик вправе попросить за полис больше.

Договор найма вкупе со страховым полисом - такое богатство документов можно увидеть разве что при сдаче внаем коттеджей за $2-3 тыс. в месяц, констатирует руководитель направления аренды корпорации "МИАН-недвижимость" Гульнара Рахмангулова. Однако рынок развивается, и специалисты прогнозируют изменение ситуации.

"К цивилизованным стандартам всегда приходит сначала дорогой сегмент, а потом уже остальные",- говорит вице-президент Российской ассоциации риэлтеров Константин Апрелев. Впрочем, и сейчас никто не мешает любому москвичу, желающему отдохнуть в съемном домике за пределами мегаполиса, вместе с хозяином дачи составить весьма простой и вполне правомочный договор. Времени это потребует совсем немного.

Иван Марчук
Статья предоставлена журналом
Имеешь право