Сделка купли-продажи. Как избежать мошенничества

Покупка и продажа квартиры - важные советы

Во все времена находятся люди, желающие улучшить свои жилищные условия, произвести обмен с доплатой или снять квартиру. И не наживается на этом только ленивый мошенник: квартиры все дорожают, а законодательство в этой области далеко не так совершенно, как хотелось бы честным гражданам.

Фантазия профессиональных обманщиков неисчерпаема: используются подставные лица, подкупается нотариус, составляются хитрые договора в пользу аферистов… Мошенники ради одной сделки могут поменять номера квартир на этаже или название улицы на доме. Способы обмана постоянно совершенствуются, что придумают изобретательные мошенники в следующий раз, никто не знает.

Покупка и продажа квартиры

Самый главный совет при сделках с недвижимостью - обращайтесь в крупные агентства недвижимости, имеющие хорошую репутацию и квалифицированных специалистов. Но, к сожалению, полностью обезопасить себя от обмана не сможет никто, даже профессионалы допускают ошибки или в погоне за прибылью не замечают рисков. Здесь мы даем несколько советов, следуя которым вы сможете во многом обезопасить свою сделку от неожиданных проблем.

Часть 1. Сами с усами

Итак, вы решили купить, продать или обменять квартиру, но помощь агентства недвижимости вам не по карману, или вы предпочитаете все делать сами, или участник сделки ваш друг (брат, сосед, сослуживец и т.п.) и вы ему полностью доверяете. И все же даже в последнем случае вам следует предпринять некоторые шаги, которые обезопасят вашу сделку от последующих судебных разбирательств.

Начнем с советов продавцам квартиры.

  1. Будьте внимательны, получая деньги наличными: вместо настоящих купюр вам могут подсунуть "куклу" из газетной бумаги. Конечно, обмануть таким образом довольно трудно. Но не забывайте, что аферисты - замечательные психологи, иногда и в голову не может прийти, что такой улыбчивый внимательный человек преследует коварные цели.
  2. Заключая сделку, указывайте в договоре реальную стоимость квартиры, за которую вы получаете деньги. Не редки случаи, когда мошенники-покупатели убеждают продавца квартиры указать в договоре сумму меньше реально заплаченной: якобы не имеет смысла платить "лишние" деньги в качестве налогов. А потом как раз ее и выплачивают за квартиру - не больше.
  3. Получив задаток за квартиру, нельзя расслабляться, даже если оба экземпляра договора остаются у продавца. Аферисты находят самые разные способы обмана: например, заплатив часть денег, уезжают за остальной суммой. Сами приезжают к нотариусу, заключавшему договор, и просят у него копию договора: свой экземпляр они якобы потеряли. Доверчивый или подкупленный нотариус может пойти навстречу, выдать копию, а мошенники быстро зарегистрируют сделку в БТИ и продадут квартиру.

Советы покупателям квартиры.

  1. Еще раз повторюсь: указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры. В этом заинтересован не только продавец квартиры, но и ее покупатель. Ведь если продавец квартиры уже после ее продажи по какой-то причине передумает и решит аннулировать сделку (на что он, кстати говоря, имеет полное право), суд пойдет ему навстречу. Квартира возвращается ее бывшему владельцу, а владелец выплачивает покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.
    Еще один нюанс: если продавец заявит на суде, что денег у него нет (пропил, потерял, украли и т.д.), он будет возвращать их частями, не более 30% от месячной заработной платы (официальной, с которой платятся налоги). Несложно подсчитать, что при средней официальной зарплате в 3 тыс. руб., сроки возврата денег могут отодвигаться до бесконечности.
  2. Будьте внимательны при покупке квартиры по дубликатам. Тем более если квартира продается по низкой цене и срочно. Мошенники делают копии с документов на квартиру, которая может действительно принадлежать одному из мошенников, и в течение короткого времени заключают несколько сделок купли-продажи, а получив деньги, исчезают. Надо сказать, хозяином квартиры в таком случае станет тот покупатель, который первым зарегистрирует ее в БТИ.
  3. Внимательно проверяйте документы на недвижимость: нередки случаи, когда продают арендованную квартиру по поддельным документам.
  4. Чтобы вычислить мошенника, необходимо проверить у продавца/покупателя квартиры подлинность документов, удостоверяющих его личность, в психоневрологическом и наркологическом диспансере по месту жительства проверить не находится ли он на учете. Это сложно, но сделки, заключенные недееспособным продавцом, считаются недействительными.
  5. В органах опеки и попечительства обязательно проверьте наличие или отсутствие решения судебных органов о признании собственника квартиры недееспособным. В этих же органах необходимо узнать, существует ли разрешение на проведение сделки с недвижимостью.
  6. Очень важно выяснить семейное положение продавца квартиры и возможное наличие прав на недвижимость супруга/супруги и детей. Если с продавцом проживают несовершеннолетние, потребуйте у него решение комиссии по опеке. А от супруга - разрешение на приобретение или отчуждение недвижимости.
  7. Если продавец квартиры действует по доверенности, необходимо проверить ее подлинность, а еще лучше встретиться с настоящим собственником и удостовериться, что он действительно собирается продавать квартиру.
    При совершении сделки с недвижимостью, где имеет место доверенность, следует провести следующие проверки:
    1. уточнить у нотариуса, удостоверившего доверенность, имеет ли она силу на момент предъявления,
    2. желательно навести справки о лице, выдавшем доверенность,
    3. а также проверить правильность ее оформления.

    Знайте, что доверенность прекращает свое действие в следующих, важных для покупателя случаях:

    1. истечения срока доверенности (проверяйте даты),
    2. отмены доверенности лицом, выдавшим ее,
    3. в случае смерти собственника квартиры, выдавшего доверенность,
    4. признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим,
    5. признания недееспособным гражданина, которому выдана доверенность, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
  8. Необходимо проверить квартиру в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проверка недвижимости по БТИ необходима, чтобы получить сведения обо всей истории квартиры: о предыдущих владельцах, о предыдущих сделках, с ней произведенных, и т.п.

    Вот некоторые тонкости:

    1. если с квартирой когда-то был произведен обмен, необходимо убедиться, что все лица, которые были в обмене заинтересованы, полностью им удовлетворены;
    2. если квартира продается наследником, обращайте внимание на срок вступления собственника квартиры в права наследства (сомнительна юридическая чистота квартиры, если срок больше шести месяцев), родственные связи наследника (чем дальше родство, тем выше риск);
    3. вас также должна насторожить насильственная смерть бывшего владельца квартиры;
    4. необходимо выяснить количество прописанных в квартире людей;
    5. не нарушаются ли права граждан, которые раньше жили в этой квартире и выписались из нее;
    6. прописаны ли они по новому месту жительства.
  9. Что касается финансового аспекта проверки квартиры, то необходимо выяснить, есть ли задолженность по оплате телефона и междугородних разговоров, оплачены ли счета за коммунальные услуги и т.п.

Конечно, это не все проверки, которые вы должны произвести, хотя даже это потребует от вас огромного количества времени и усилий. Что ж, вы приняли решение действовать самостоятельно, значит, придется делать работу агентства недвижимости самому. Но выявить мошенников вы сможете довольно быстро, если будете внимательны и проверите хотя бы часть необходимых сведений. К сожалению, даже самые тщательные проверки не смогут гарантировать вам отсутствие проблем в будущем, связанных с несовершенством законодательства, с неправильно проведенной приватизацией, ущемлением прав тех граждан, о существовании которых может не знать даже сам продавец квартиры.


Часть 2. Риэлтер, а ты нас не обманешь?

Если вы спросите тех людей, которые когда-то удачно самостоятельно купили квартиру, в 9 случаях из 10 получите неожиданный ответ: лучше обращаться к профессионалам. Мы именно это и советуем.

К сожалению, даже общаясь со специалистами, нужно быть очень внимательным, чтобы избежать неприятностей.

  1. Доверяйте, но проверяйте. Очень важно подробно изучить договор на оказание услуги. Причем обязательно попросите агентство дать вам образец договора с собой: вы сможете подробно его изучить и, если нужно, проконсультироваться с юристом. Ну а если в этой просьбе вам откажут, отнеситесь к такому агентству с максимальным подозрением.
  2. Никогда не давайте риэлтеру задаток или аванс без расписки и (или) заключения договора. Не забывайте, что именно такой глупости от вас ожидают мошенники, ну а недобросовестные сотрудники быстро используют вашу оплошность в своих целях.
  3. После заключения договора с агентством у вас обязательно должен остаться ваш экземпляр договора. Иначе агентство с удовольствием снимет с себя ответственность за итог сделки.
  4. Не соглашайтесь на просмотр вариантов за деньги: так действуют только мошенники. Они обещают подобрать вариант, знакомят с хозяевами (обычно это подставные лица, находящиеся в сговоре с аферистом), мошенник получает условленную сумму денег за оказание услуги, но сделка "неожиданно" срывается, а деньги за подбор варианта покупателю не возвращают.
    Очень часто в спешке риэлтер "забывает" заключить договор, или в договоре, который вы не успели (забыли, постеснялись) прочитать, мелкими буквами написана короткая фраза, исходя из которой фирма ни за что ответственности не несет.
  5. Не верьте агентству недвижимости, если вам обещают продать вашу квартиру за баснословные деньги. Продать квартиру по цене, значительно превышающей рыночную, вряд ли получится, вскоре вам предложат снизить цену до ее реальной рыночной стоимости. А вот время и нервы вы потеряете.
  6. Обязательно интересуйтесь историей квартиры. Конечно, все тщательно проверить - задача агентства недвижимости. Но иногда они могут скрыть важные сведения, или просто не акцентировать на этом внимание. Поэтому задавайте как можно больше вопросов о предыдущих владельцах квартиры, их семьях, состоянии здоровья и т.п. И если что-то вас насторожило, от варианта нужно отказаться.
  7. Заключайте договор задатка только в том случае, если вы уже хорошо знаете обо всех предыдущих сделках с квартирой и ее бывших собственниках. Если после заключения договора от данного варианта вы откажетесь, задаток риэлтерская компания может вам не отдать, мотивируя это тем, что именно вы виновник того, что сделка сорвалась. Доказать вину агентства недвижимости, не предоставившего всей информации о квартире, очень трудно.
  8. Внимательно читайте договор задатка: некоторые агентства пишут, что если сделка срывается по их вине, задаток возвращается покупателю, что само по себе противоречит гражданскому кодексу РФ, согласно которому агентство должно выплатить задаток в двойном размере.

Итак, к сожалению, покупая и продавая недвижимость, человек очень рискует. Поэтому на арене недвижимости у вас должен быть один девиз: "Никому не доверяю, всех подозреваю, все проверяю!" И удачной вам сделки!

Мария Тучина

Авторская статья
Оцените статью
Полезность:
Интересность:
Читайте также
Модная школьная форма для девочек: как выбрать?
Юбка или сарафан, брюки или кюлоты?
Оставить комментарий к статье "Сделка купли-продажи. Как избежать мошенничества"

Вы не авторизованы.

Справка не удостоверяет дееспособность юридически. Это прерогатива суда (ст. 29-30 ГК РФ).

Теперь пара примеров из жизни. Как-то я работала с покупателем. Нашли квартиру, которая очень понравилась. У продавщицы полный комплект документов, включая справку из ПНД. Везде на переговорах присутствует с сестрой. Явных признаков нарушений в поведении не наблюдается. Обо всем договорились. Прошу написать ее договор задатка. Сестра хотела это сделать сама, но я настояла на том, чтобы продавец это сделала собственноручно (стандарное требование в моем понимании). И вижу: калиграфическим почерком, каждое слово с новой строки... Потом, переговорив с соседями, выяснилось, что тетка лечится у частного врача. В государственные учереждения не обращалась. Муж от нее ушел по этой причине. Через 2 недели увидела ее, выходящей от нотариуса. Спросила у нотариуса, зачем она приходила. Оказывается, написала доверенность на сестру на продажу квартиры. Без комментариев...

Другой случай был много раньше. Во время обучения у нас была практика по курсу патопсихологии в Центре психического здоровья. Нам демонстрировали больных с разными диагнозами. Проходило это в форме обычной беседы о жизни. Это было шоком для всего курса. В общении это - абсолютно нормальные люди, ничем не отличающиеся от окружающих. Причем половина из них была с высшим образованием. Их неадекватность проявляется лишь в ходе специально организованной клинической беседы, которая длится до 2-х часов. Все эти люди уже официально считались недееспособными.

Справка ни от чего не защищает. Недееспособность может установлена судом и по отношению к прошедшему периоду. Нужно быть очень осторожным и внимательным в процессе переговоров с продавцом. Обычно с людьми с нарушениями очень трудно договориться. У них, как правило нарушены причинно-следственные связи в мышлении. На бытовом уровне это не проявляется. Я не говорю об умственно-отсталых и дебилах. При обсуждении сделки требуется договориться о конкретных последовательных действиях. Причем ситуация усугубляется стрессом, каковым является сделка. Это обостряет болезнь. Обычно в этой ситуации происходит срыв на каком-либо этапе. Так что до справок дело не доходит. А действительно больные запасаются ими заранее. Да и в Вашем присутствии могут взять. Не будут с человеком в диспансере вести клиническую беседу. Доктор не несет ответственности за выданную им справку.

А гонять здоровых людей за справками - это дурная трата времени.
2004-02-14, Юля В
Тут уже был диспут на тему профессионализма авторов. Отклики на статью Стеллы Чирковой. Если интересно, посмотрите Поиском. Нет смысла повторяться.

Отвечу на Ваш пост.
Наверное, есть, как Вы говорите, "такие дураки, которые...", но, как мне кажется, это - люди, имеющие ограниченный доступ к информационным ресурсам, в частности - к Интернету. Потому что таких элементарных вещей сейчас мало кто не знает (это я про ячейки, "куклы", лохотроны с подбором квартир и инф.услугами и пр.). И если Вы позиционируете свое издание или работы Ваших авторов именно на эту публику, то, очевидно, что место публикации выбрано неверно.
Для Вас ответы на статью - отличная маркетинговая информация: кто тут читает, что им интересно, каков уровень владения вопросом и пр..

Почему мы не должны критиковать работы Ваших авторов? (Или это - Ваша личная просьба?) Что значит "не повод ругать"? Собственно, автора никто и не ругал, на личности не переходили, все реплики - по сути написанного.
Если люди открыто публикуются, значит они достаточно уверены в себе и выносят на суд готовый продукт, в качестве которого они уверены. Значит читатели вправе открыто выражать свое отношение к этому продукту.
И нет смысла нам тут говорить, что девушка еще молода и только учится. Нас-то (читателей) это в какой связи должно интересовать? У нас нет педагогических задач и оплаты за помощь в рождении журналистского таланта. К тому же многие за трафик платят и вправе ожидать пользы от прочтения статей, претендующих на профессионализм.
Умен раскритикованный автор - выслушает, поймет, спросит, уточнит, научится. А обидится - ну и кому от этого хуже?
А объяснять серьезные ошибки автора в рекомендациях читателям тем, что статья - это "слив" - это, по-моему, демонстрация неуважения к нам.
"Тренируйтесь на кошках." (с)
2004-02-11, ЕК настоящая
Спорить не хочу. Но, тем не менее, по пунктам:

1. Ответственность можно нести на основании закона или подзаконного акта. На основании чего и в каком случае врач, выдавший справку о дееспособности человека на такое-то число будет нести ответственность?

2. Ваш случай лишний раз подтверждает, что если здорового и ответственного человека послать за справкой о дееспособности, он именно ее и принесет. В отличие от менее продвинутых продавцов, которые получают справки о том, что они не состоят на учете в ПНД. И это не является липой.

3. "Любой грамотный адвокат" никогда не будет ручаться за исход дела, даже если у него на руках есть неопровержимые доказательства. Наши суды это песня. А уж как судьям понравилось положение нового ГПК о "принципе состязательности" в противовес ранее культивируемому "принципу выявления объективной истины" (почти цитата из тирады судьи в ходе реального процесса). Судья не обязан выявлять объективную истину, он принимает решение на основании доказательств, представленных стронами. Его задача обеспечить равные условия для обеих сторон процесса с учетом "принципа состязательности". При этом многие доказательства без запроса судьи или подключения силовых ведомств получить невозможно.

4. В качестве расширения эрудиции можно посмотреть еще главу 31 ГПК "Ограничение дееспособности гражданина, признание гражданина недееспособным... (и т.д)" (ст. 281-286). Там много интересного по процедуре. Лучше обрашаться к первоисточникам.

5. "Нафига нужен нотариус" - это вопрос не ко мне. Вообще-то часто он бывает очень нужен (наследственные дела, заверение копий документов, доверенности и т.д.). Но иллюзий в том, что нотариальное удостоверение сделки гарантирует ее безопасность, я давно не питаю.
2004-02-15, Юля В
Уважаемая публика, если вы все такие умные в вопросах недвижимости, то милости просим ко мне в авторы. Приму с распростертыми объятиями. Легко человека критиковать, особенно в тех вопросах, которые кажутся вам очевидными, вы попробуйте сами статью написать. Да, согласна, Маша ошиблась (думаю, просто опечаталась, так как это "слив" с нескольких ее статей в журнале, которые были встречены профессионалами рынка недвижимости на ура и очень хвалились), но это не повод ругать девушку. Объясняю почему. До сих пор, во времена массовых рассказов об авантюристах, методах и способах обмана, находятся, не побоюсь этого слова, дураки, которые действуют именно так, как описывает Мария. Которых элементрано обманывают, "кидают" на деньги, привозят липовых нотариусов и т.д. А если бы вы знали, сколько народа "горит" на аренде!!! Иные товарищи умудряются по 3-5 раз обращаться в информационные агентства, и только ПОТОМ понимают, что их ОБМАНУЛИ!!! И "куклы" вручают элементрано, и с ячейками обманывают. Люди, некоторые граждане просто неприлично тупы в вопросах недвижимости, но лезут все делать сами, сами же себя и подставляют.
Знаете, сколько таких звонит в редакцию. Тоже самое и на рынке коммерческой недвижимости! Легко говорить, когда знаешь...

З.Ы. не в кассу... Знаю одного товарища, которые вместо щенка овчарки купил медвежонка. А вы говорите...
2004-02-11, Я-редактрор в издании о недвижимост
да уж, ошибки по фактам на каждом шагу, дальше первого абзаца первой главы даже не стала читать. а новичкам в данном вопросе эту статью читать вообще воспрещено - еще больше ошибок совершат, и ведь что страшно - по вине автора. не страшно на себя такую ответственность брать?
ремарка "редактору": это что же у вас за журнал такой, который был в восторге от этой ереси? и что же это за профессионалы, которые это все одобрили? вы просто пугаете аудиторию подобными заявлениями.
я не суперпрофессиональный журналист, но все же я уже 2 года подрабатываю и весьма успешно вольным копирайтером. у меня также есть статьи на тему недвижимости, местной аудитории я их уже представляла. к тому же я уже 2 года теоретически и на собственной шкуре изучаю вопросы недвижимости. так вот мое личное мнение - прежде чем писать статью на какую-либо тему, надо ее, тему, сначала подробно изучить, а лучший метод хорошего журналиста - проверить на себе. тем более, если вы беретесь за столь сложную тему, как недвижимость, это вам не цветочки-фантики, тут речь идет слишком о многом, так что шапочного знакомства здесь не достаточно. а извинения вроде "она молода" не подойдут человеку, который воспользуется вашей статьей как библией и потеряет свои деньги.
2004-02-12, Моника Правински
В том-то и дело, что профи тусуются на профессиональных сайтах. В большинстве своем тут все же - те самые обыватели, которые с огромным вниманием читают любую информацию о рынке недвижимости, ожидая, что она может им пригодиться.
Однако, многие уже имеют некий опыт и представление о том, что просходит на рынке. И то, что написано в статье, не стыкуется с этой полученной на опыте информацией о реальном положении дел.
Может Вам уже пора в своем сознании поднять уровень информированности среднестатистического обывателя чуть выше? Глядишь, и профессионализм авторов Ваших подтянется...
А если нет, то, наверное, целевую аудиторию стоит поискать где-то в другом месте?
Дарю идею как на этом еще и заработать: в метро, например, листовки "памятки продавцам и покупателям квартир" раздавать, предварительно исправив явные ошибки...
Тут и рекламку агентств тиснуть можно, и с мэрии денег срубить за социально благие дела. 10% не забудьте отстегнуть мне за идею, а Юлю В. и других пригласите в консультанты.:)))
2004-02-12, ЕК настоящая
Уважаемый безымянный редактор! Девушку никто не ругал, люди достаточно корректно (для каждого из ответивших, включая Кабана) выразили свое отношение к содержанию.

Данная конференция - одна из самых содержательных по недвижимости в рунете. Простой анализ дискуссий этой конференции за 2-3 месяца мог бы дать гораздо больше практического материала для статьи.

Многие здесь знакомы с рынком недвижимости не по "массовым расказам". С точки зрения защиты потенциальных жертв статья, в лучшем случае, бесполезная. В ней описаны из третьих уст реалии начала 90-х. Сейчас и процедура оформления сделок несколько изменилась и способы мошенничества.

"Неприлично тупым" не помогут ни статьи, ни книги, ни удерживание за руку. Для того, кто ориентирован на профессионализм, любая критика в 100 раз полезней чем сладкие дифирамбы. И если Вы представляете серьезное издание, то кто Вам мешает открыто обратиться к потенциальным авторам?
2004-02-11, Юля В
Поделитесь:

10.02.2004
Обновлено 10.06.2016
Реклама
Статья дня
Модная школьная форма для девочек: как выбрать?
Модная школьная форма для девочек: как выбрать?
Юбка или сарафан, брюки или кюлоты?
Близкие по теме статьи
Покупки в интернете - безопасно: 8 способов интернет-мошенничества
Покупки в интернете - безопасно: 8 способов интернет-мошенничества
"Купить в интернет-магазине недорого": интернет-мошенники и их схемы
Реклама
Лауреат Премии Рунета 2005Лауреат Национальной Интернет Премии 2002Победитель конкурса «Золотой сайт'2001»
SIA "ALP-Media", Свидетельство о регистрации СМИ №000740455. info@7ya.ru, https://www.7ya.ru/
Материалы сайта носят информационный характер и предназначены для образовательных целей. Мнение редакции может не совпадать с мнениями авторов. Перепечатка материалов сайта запрещена без письменного согласия компании SIA "ALP-Media" и авторов. Права авторов и издателя защищены.


Рейтинг@Mail.ru
7я.ру - информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы.
18+

Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!