При продаже объектов недвижимости на стадии строительства, когда реализацией квартир, офисных помещений или машиномест занимаются сами застройщики, почти всегда между ними и дольщиками возникают отношения, связанные с наличием большого количества вопросов, требующих обоюдного согласования, а так же споров, если стороны не могут придти к компромиссам при согласовании тех или иных нюансов. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист "Первого Столичного Юридического Центра" рассказал о наиболее распространенных разногласиях возникающих между застройщиком и покупателем.
Первое. На момент подписания договора на приобретение объекта недвижимости самый актуальный вопрос для дольщиков — это вопрос о том, какой договор предлагается застройщиком к заключению. Несмотря на то, что действующее законодательство обязывает строительные компании оформлять только договоры участия в долевом строительстве, на практике очень многие застройщики предлагают заключать предварительные договоры, договоры инвестирования, уступки права требования, много иных видов договоров. Кроме того, договор может носить название договора участия в долевом строительстве или договора долевого участия, однако фактически он не будет регистрироваться в Росреестре и не будет считаться договором участия в долевом строительстве. В данном случае необходимо понимать, что если застройщик выбрал иную схему продажи недвижимости, которая не соответствует ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...", то настаивать на подписании именно договора участия в долевом строительстве смысла не имеет, т.к. строительная компания просто не сможет заключить и зарегистрировать такой договор.
Второе. Очень важным и актуальным является вопрос оплаты, а именно сроки, порядок — наличные платежи, безналичные, полная оплата или скрытая форма оплаты, по заключаемым договорам на объект недвижимости или через серые схемы: векселя, страхование, договор оказания услуг, иное.
Стоит заметить, что если дольщики частично оплатят приобретаемое имущество по договору, не имеющему отношение к приобретению права на объект недвижимости, то такие денежные средства вернуть в дальнейшем будет практически невозможно. Кроме того, данная оплата не является оплатой за недвижимость, а лишь за дополнительные услуги того или иного рода, как то — оформление собственности, бронирование покупаемого объекта, страхование рисков, приобретение ценных бумаг.
Нередки в практике прецеденты, когда денежные средства передаются в компанию наличным платежом без подтверждающих оплату документов, по акту или письму должностного лица компании о принятии таких средств. Сразу стоит заметить, что передаваемые таким образом денежные средства в дальнейшем вернуть будет невозможно, а данный факт оплаты всегда будет расцениваться судом как спорный. Таким образом, стоит знать, что платить по договору всегда лучше в полном объеме и по безналичному расчету, в крайнем случае — наличными в кассу строительной компании с получением чека контрольно-кассовой машины и приходного ордера. Повторюсь, иные документы, подтверждающие оплату, являются недействительными.
Третье. С кем заключается договор на приобретение объекта недвижимости — это чуть ли не основное и важное обстоятельство, т.к. строительная компания, которая берет с вас денежные средства, должна обладать правами на уступаемый вам объект недвижимости, а так же быть финансово состоятельной, чтобы в случае ее банкротства дольщики не лишились оплаченной недвижимости.
Опять же несмотря на то, что в соответствии с действующим законодательством ( а именно ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." ) договор с дольщиком может заключать только застройщик, т.е. основная строительная компания, а договор уступки права должен оформляться только при полной оплате уступаемых прав от застройщика к компании-посреднику или физическому лицу; на практике заключением договоров и продажей недвижимости в новостройках занимаются все, кому не лень. Квартиры и офисы продаются третьими лицами после подписания множества договоров уступок права требования и договоров соинвестирования, очень часто без подтверждения оплаты таких уступок, без документов, подтверждающих законность и согласованность уступок, и правомерность предлагаемых к заключению договоров. При указанных схемах рекомендую быть очень внимательным и заключать договор после полной проверки всей цепочки договоров и их оплаты. При малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.
Четвертое. Многие строительные компании имеют привычку зарабатывать на покупателях путем обязывания последних к заключению дополнительных договоров на бронирование, оказание услуг по подбору квартиры, офиса, на страхование рисков или оформление в дальнейшем права собственности на приобретаемые объекты недвижимости. Такого рода услуги никогда или практически никогда не оказываются застройщиком или аффилированной компанией, однако по стоимости могут составлять от 1% до 50% от суммы продаваемого объекта. К сожалению, в данном случае невозможно отказаться от навязываемого варианта вступления отношений с застройщиком, т.к. он является обязательным, но стоит отдавать себе отчет в том, какие именно риски несет покупатель.
Пятое. Непосредственные условия договора и его содержание очень часто интересуют дольщиков больше всего, при этом стоит заметить, что само по себе содержание договора не так важно, как его оплата и компания, которая с вами заключает договор.
На что в первую очередь должен обратить внимание покупатель новостройки? Итак, обязательные пункты, которые должны быть прописаны в договоре:
- срок, в том числе ориентировочный, окончания строительства дома;
- обязанность и срок передачи квартиры дольщику;
- стоимость договора, причем окончательная;
- полные характеристики объекта недвижимости с планом расположения на этаже;
- подсудность в пользу дольщика или по меньшей мере отсутствие определения подсудности в пользу строительной компании;
- полный перечень оснований для одностороннего расторжения договора.
Все иные пункты договора не имеют принципиального значения, в том числе и по штрафным санкциям, т.к. они регламентируются только на основании закона и судебной практики. Наличие или отсутствие информации по другим условиям договора судом, как правило, не учитывается, если она противоречит закону или ухудшает права дольщика в соответствии с нормами, установленными законом.
Шестое. Момент и условия передачи квартиры при наличии большого везения и завершения строительства дома. Очень часто строительные компании пытаются передать объекты недвижимости со значительными недоделками. Если застройщик предлагает оформить акт приема передачи объекта с недоделками, нужно либо письменно отказаться от его подписания с перечислением причин, которые и будут указывать на недоделки, либо подписать такой акт, но перечислить в нем список необходимых работ по устранению допущенных застройщиком нарушений и сроки их устранения. Если акт будет подписан без внесенных дольщиком изменений с указанием недостатков, то предъявить претензии к застройщику все равно будет можно, если строительно-техническая экспертиза даст положительное заключение об имеющихся недоделках в связи с некачественным строительством, не связанным с непосредственной деятельностью дольщика.
Седьмое. Начало и размер оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг. Как правило, как только дом сдается в эксплуатацию, и возникают расходы по его обслуживанию, с дольщиков пытаются получить такого рода платежи — или застройщик, или эксплуатирующая организация, созданная застройщиком. Стоит понимать, что если в договоре на приобретение объекта недвижимости не установлена дата начала оплаты эксплуатационных и коммунальных услуг, то обязанность по оплате возникает с момента оформления права собственности. Если такие даты оговорены, то платить придется с момента установленных сторонами дат, в независимости от использования покупаемого помещения.
Восьмое. Оформление права собственности на приобретенный объект недвижимости. В настоящее время это одна из самых наболевших проблем дольщиков, когда они не могут получить заветные свидетельства о праве собственности, дожидаясь годами таких документов от застройщиков, или оформляя право собственности через суд. Процесс оформления права собственности в новостройках — очень многоступенчат и зависит от всех участников инвестиционного проекта, которых может быть до десятка. Если хоть кто-то из них станет оспаривать взаиморасчеты или взаимные обязанности по строительству, передачу той или иной части недвижимости, процесс оформления новостройки в собственность будет приостановлен до разрешения данного спора. Имеются и значительные препятствия для оформления права собственности новостройки в Росреестре как органе государственной власти, максимально коррупционно подходящему к каждому такому вопросу.
Хотелось бы отметить, что, к сожалению, наш рынок инвестиционного строительства для покупателей — это не свобода воли договора и отношений по приобретению недвижимости в новостройке. Это навязанные застройщиком правила игры, в которой застройщик именно играет, а дольщики рискуют, очень часто напоминая игроков в рулетку больше, чем покупателей прав на недвижимость.
И несмотря на то, что прав у дольщиков перед строительной компанией очень немного, тем не менее, такие права есть, и их необходимо отстаивать. И что еще более важно, проверять законность предлагаемого к заключению дольщику договора и возможные последствия по получению объекта недвижимости при завершении строительством дома, и потенциальную возможность такого завершения.
