О рисках при инвестициях в недвижимость

30.06.2014 17:54
Решил вчера вечером рабочего воскресенья решил уделить время на повышение квалификации - надо же понимать, что твориться на рынке недвижимости, какие новые риски появляются.
Одним словом, вчера я пошел на один из активно раскручиваемых семинаров о инвестициях в недвижимость.

Ведущий семинара предлагал несколько стратегий инвестиций в недвижимость, даже от 1 миллиона рублей, чем привлек немалое количество слушателей (при мне было человек 50). Публика, конечно разношерстная, но хочу рассказать не об этом, а о семинаре.

Пройдясь быстренько по нескольким стратегиям (все они им же были и отвергнуты, как малоэффективные и рискованные), автор перешел к главной и самой правильной по его мнению. А именно, о инвестициях в строящиеся им дома:).

В ходе обсуждения выяснилось, что строит он малоэтажные дома в СНТ, оформление идет в долевую сособственность..вообщем типичный "армянский вариант" (ничего плохого про нацию не хочу сказать, это просто одно из народных названий таких домов).

Для меня всё закончилось, когда в ответ на очередное сомнение аудитории в законности, инвестиционной привлекательности и безрисковости предлагаемого им варианта, он ответил фразой, которая иначе как "на мой век дураков хватит" и не звучит....

Как я понимаю, с каждого такого семинара, автор "вытаскивает" пару-тройку идиотов, это и позволяет ему хорошо себя чувствовать в финансовом плане.

К сожалению, вынужден согласиться с ним - на его век дураков и правда предостаточно. Найдется ( и находится) немалая куча неопытных инвесторов, которые понесут в такие напрочь "кривейшие" варианты деньги. Риски не учитываются, главное, чтобы продавец говорил уверенно и все.

Я уже неоднократно писал о обмане на доверии (и в Сочи и в Московском регионе), видимо буду много рассказывать об этом и дальше, чтобы хоть как-то снизить количество попадающихся на удочку быстрых денег людей.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

21.05.2014 15:52
По роду деятельности нам часто встречаются квартиры с перепланировкой. Где-то сделано нормально, где-то снесено все так, что практически слезы наворачиваются.. И по большей части мало кто при сносе стен изначально задумывается "а как я потом это буду продавать?" Ведь делается для себя и на всю жизнь.

А потом встречаешь 70-ти метровую студию, сделанную из небольшой трешки и думаешь: мда...
Я не буду описывать процесс узаканивания перепланировки, может быть в отдельном материале.
Сегодня хочется рассказать продавцам квартир с перепланировкой о том, нужно ли оформлять поломанное перед продажей или не обязательно.

Многие думают, что неузаконенная перепланировка автоматически "закрывает" возможность продажи объекта. Нет, это не так, иначе больше половины квартир в Москве стояли бы одинокие и никому не нужные. Всё продается и всё покупается.

Кого может "напрячь" перепланировка в принципе?
В основном ипотечников - ведь одним из документов, которые готовятся для одобрения квартиры банком является отчет об оценке. Который делается на основании фотографий, сделанных оценщиком на самой квартире.

Больше всех "лютует" в этом плане Сбербанк. Даже малейшее перенесение двери на 10 см вдоль коридора вызывает зубовный скрежет и юристов и запускается долгий и нудный процесс, который скорее всего приведет вас к "разбитому корыту", а точнее - к развалу сделки. Если вы начинаете работать с Сбербанком - у вас должен быть серьезный подход к поиску объектов.

Но что делать, если единственный подходящий вариант - это квартира с неузаконенной (неузаканиваемой) перепланировкой? Для этого некоторые продавцы и покупатели договариваются с оценщиком, который фотографирует подобную квартиру в этом же подъезде. Все получают то, что желали: продавец-деньги, покупатель - нужную ему квартиру с подходящей перепланировкой(не секрет, что планировки некоторых квартир в изначальном варианте слабо приспособлены к проживанию людей).

Итак советы:

1. Если вы продаете квартиру с неузаконенной перепланировкой и у потенциальных покупателей она не вызывает отторжения - не спешите переоформлять документы, вы просто потеряете минимум полгода и своего покупателя.

2. Если квартира испорчена неузаканиваемой перепланировкой (есть и такие, которые узаконить невозможно), установите на нее цену ниже средней по рынку. Так вы привлечете своего покупателя.

3. Всегда уточняйте у звонящих по объявлению, как они покупают квартиру. Если с использованием ипотеки - честно предупреждайте о перепланировке. Не теряйте ни свое ни чужое время. Пока вы будете "биться" с андеррайтерами банка, мимо вашей квартиры пройдет реально ваш покупатель.

О юрчистоте квартир с рентой (и важности её проверки)

25.04.2014 17:42
Покупка квартир через выплату ренты - особая сфера рынка недвижимости.

Как вы знаете, я специализируюсь на безопасности сделок с недвижимостью и мне часто поступает от знакомых информация о том или ином непростом случае. Вот так недавно я познакомился и с еще одним вариантом квартиры с очень сложной историей и очень непонятными перспективами.

Девушка, которая обратилась ко мне за советом, совершенно случайно узнала о смерти своего отца (они давно не проживали вместе из-за развода родителей). Одновременно с этим она узнает о том, что квартира отца продана, а бабушка, проживавшая с отцом - в доме престарелых.

Начинается раскручиваться цепочка. Квартира была в собственности отца, наследников осталось двое: бабушка и девушка-героиня этой истории. Но бабушка, не сильно заморачиваясь, идет к нотариусу и говорит, что единственный наследник - она. Нотариус ей верит и выдает ей свидетельство о наследстве по закону.

Что происходит дальше? Бабушка через полтора-два года заключает очень "кривой" договор с "Моссоцгарантией". Почему "кривой" договор? Потому что обычно в таких случаях заключается договор ренты или содержания с пожизненным иждевением, где описываются все обязательства плательщика ренты. В данном случае муниципальная контора заключила договор без обязательств.

Дальше ещё интереснее и интереснее. Еще через год бабушка вступает в брак (78 лет) и меняет фамилию(!). А квартиру Моссоцгаратния продает другим лицам.

И вот, через уже как 10 лет после смерти отца, девушка подает в суд о восстановлении сроков принятия наследства. Суд первой инстанции признает за ней такое право и обязывает выплатить половину стоимости квартиры.


Суды пока продолжаются и результат их неясен. Но ясно одно, как я уже писал раньше, за одинокими владельцами недвижимости продолжается "охота" и к сожалению, в ней участвуют и фирмы, различной принадлежности.

Еще один вывод - юридическую чистоту недвижимости проверять надо и "копать" максимально глубоко. Покупатели в данной истории, скорее всего в историю квартиры даже и не вникали, потому что продажа шла чуть ли не от государства(в их понимании).
-----------------
Полностью материал можно прочитать по ссылке, там же есть информация о подобных ситуациях в Москве.

Как не купить неликвид на рынке недвижимости?

13.02.2014 17:33
Друзья, сегодня решил написать о "неликвиде" на рынке недвижимости.
И первый вопрос: а что считать неликвидом?
Ну и самое главное, как не купить то, что продать потом будет затруднительно:). Почему я пишу "затруднительно", а не "невозможно"?
Потому что на рынке недвижимости есть одно важное правило - "всё лечится ценой" и даже самые "ужасные" варианты все равно кто-то покупает.

Итак, в разной степени неликвидными можно признать варианты (это явно бросающиеся в глаза моменты, полный список неликвида этим не исчерпывается):
Юридические:
1. Свежайшее наследство (с момента смерти предыдущего собственника прошло менее года).
Чем чревато? Возможны риски появления неучтенных наследников.
2. Квартира продается с т.н. "тараканами", то есть теми, кого выписать законно невозможно.
Чем чревато? Люди, которые прописаны в квартире имеют право там жить. Следовательно, может сложиться ситуация, когда у вас на пороге появится такой вот "таракан" и попроситься к вам жить.
3. Недвижимость продается по доверенности от старушки, которую никто не собирается показывать.
Чем чревато? Есть риск, что
а) старушка уже не в своем уме;
б) что старушки уже нет в живых;
в) что старушку вывезли в далекую владимирскую степь и удерживают там.
Фактические:
1. Сгоревшая квартира/дом.
Здесь вроде бы понятно. Если квартира выгорела полностью, то ее восстановление и очистка от гари и ее запаха очень затруднительна.
2. Наркоманский/алкоголический притон.
Естественно, никто в здравом уме не хочет жить в квартире, в которую приходят каждый день собутыльники и соукольники предыдущего жильца.
3. Квартира сумасшедшего "плюшкина".
Очень интересный и реально существующий вариант. В такой квартире находится все, что можно было притащить с соседней помойки, включая таракашек, мышек и прочей неприятной живности.
4. Квартира любителей живности (40 кошек, 15 собак и т.д.) или суперкурильщика
Еще один оригинальный вариант. Мало кто из собственников такого жилья задумывается о том, что квартиры не приспособлены к содержанию в них животных (а тем более большого количества животных).
То же самое с курильщиками. Мне доводилось видеть варианты, после 2 минутного посещения которого запах табака еще долго держался на одежде, волосах и т.д.:( Естественно, желтые прокуренные обои, стены и т.д. не придают приятности такой квартире.
5. Квартира находится в "неудачном" месте.
Крематории, факел Капотни, мусоросжигательный завод и кладбище под окнами квартиры не всегда радостно (а точнее ровно наоборот) воспринимаются потенциальными покупателями.

Эти и другие темы я описываю в блоге "О недвижимости: легко и просто"

Лауреат Премии Рунета 2005Лауреат Национальной Интернет Премии 2002Победитель конкурса «Золотой сайт'2001»

© 2000-2020, 7я.ру.

SIA "ALP-Media", Свидетельство о регистрации СМИ №000740455. info@7ya.ru, https://www.7ya.ru/

Материалы сайта носят информационный характер и предназначены для образовательных целей. Мнение редакции может не совпадать с мнениями авторов. Перепечатка материалов сайта запрещена без письменного согласия компании SIA "ALP-Media" и авторов. Права авторов и издателя защищены.

31.03.2020 17:09:55

7я.ру - информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы.

18+
Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!