О рисках при инвестициях в недвижимость

30.06.2014 17:54
Решил вчера вечером рабочего воскресенья решил уделить время на повышение квалификации - надо же понимать, что твориться на рынке недвижимости, какие новые риски появляются.
Одним словом, вчера я пошел на один из активно раскручиваемых семинаров о инвестициях в недвижимость.

Ведущий семинара предлагал несколько стратегий инвестиций в недвижимость, даже от 1 миллиона рублей, чем привлек немалое количество слушателей (при мне было человек 50). Публика, конечно разношерстная, но хочу рассказать не об этом, а о семинаре.

Пройдясь быстренько по нескольким стратегиям (все они им же были и отвергнуты, как малоэффективные и рискованные), автор перешел к главной и самой правильной по его мнению. А именно, о инвестициях в строящиеся им дома:).

В ходе обсуждения выяснилось, что строит он малоэтажные дома в СНТ, оформление идет в долевую сособственность..вообщем типичный "армянский вариант" (ничего плохого про нацию не хочу сказать, это просто одно из народных названий таких домов).

Для меня всё закончилось, когда в ответ на очередное сомнение аудитории в законности, инвестиционной привлекательности и безрисковости предлагаемого им варианта, он ответил фразой, которая иначе как "на мой век дураков хватит" и не звучит....

Как я понимаю, с каждого такого семинара, автор "вытаскивает" пару-тройку идиотов, это и позволяет ему хорошо себя чувствовать в финансовом плане.

К сожалению, вынужден согласиться с ним - на его век дураков и правда предостаточно. Найдется ( и находится) немалая куча неопытных инвесторов, которые понесут в такие напрочь "кривейшие" варианты деньги. Риски не учитываются, главное, чтобы продавец говорил уверенно и все.

Я уже неоднократно писал о обмане на доверии (и в Сочи и в Московском регионе), видимо буду много рассказывать об этом и дальше, чтобы хоть как-то снизить количество попадающихся на удочку быстрых денег людей.

Итоги семинара "О недвижимости: легко и просто"

27.06.2014 00:56
В прошлый четверг состоялся мой семинар "О недвижимости: легко и просто".
Пришли даже риэлторы, застройщики и т.д. (7яне тоже были).
Обсудили тенденцию рынка недвижимости на настоящее время. Очень интересными оказались части семинара посвященные инвестициям в недвижимость и основным рискам при покупке недвижимости.

Отзывы были положительные, поэтому решил выложить и презентацию с семинара и небольшую видео-нарезку.
Всё это можно посмотреть по ссылке.

Скоро состоится следующий семинар, на котором мы более плотно обсудим вопросы рисков.
Следите за сообщениями, а если хотите, чтобы мы известили вас о дате - напишите мне в личку.

Банки рушат - недвижимость растет!

26.02.2014 11:50
Многие риэлторы и банкиры в последнее время отмечают повышенный спрос на недвижимость.

Банк "ДельтаКредит" недавно поделился статистикой: по сравнению с январем 2013 года, нынешний январь показывает подъем ипотеки на 70%.
Происходит это, по моему мнению, по нескольким причинам:

1. Активная компания Центробанка РФ по отзыву лицензий у банков. Главную роль сыграл конечно же Мастер-банк (он обслуживал колоссальное количество населения, да и банков тоже). Но если бы дело ограничилось только им, может быть и не было такого нагнетания обстановки.

Естественно, вкладчики многих средних и мелких банков потихоньку забирают свои деньги и переводят их в "госбанки" или в недвижимость.

2. Смутные и непонятные ожидания кризиса после зимней Олимпиады-2014. Не секрет, что с окончанием олимпиады многие связывают наступление активной фазы кризиса.

3. Нестабильность рубля, а точнее его падение...

----------------
Читайте дальше - по ссылке
----------------

Безопасность сделки: опека

21.02.2014 13:05
Недавно мне звонили с Сахалина. Консультировались по непростой ситуации, возникшей по предполагаемой покупке квартиры.

Продавцы квартиры, в которой одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, при внесении предоплаты описали одну схему сделки.
Согласно которой, несовершеннолетнему при продаже этой квартиры, будет выделена соответствующая доля в новой.
Спустя какое-то время у продавцов изменились желания и вИдение предполагаемой сделки. Теперь они собираются просто продать квартиру, а деньги, соответствующие доле несовершеннолетнего, положить на его имя на счет в банке до совершеннолетия.
Покупателя это смутило и найдя мои координаты в интернете, он поделился своими сомнениями.

Что тут можно сказать?
Фактически, ни один закон, затрагивающий работу опекунского совета (который там, на Сахалине, готов дать разрешение на такую сделку) не описывает точно критерии, по которым можно давать или не давать согласия на сделку.

Но подумайте немного на будущее:
до совершеннолетия ребенка пройдет много лет и что станет с его долей?
Предположим сейчас это миллион рублей. Кто даст гарантию, что на миллион через 5-10 лет можно будет купить хотя бы комнату?

Понятно, у родителей там или головы нет или им все равно до судьбы ребенка.
Что скажет ребенок через эти самые 5-10 лет, когда поймет, что у него особо ничего нет? Где вероятность, что не пойдет в суд и не захочет опротестовать сделку?

Вернуть внесенную предоплату возможно будет проблематично, так как непонятно, как она вносилась. Но схема сделки точно в документах не обговаривалась. И продавцы могут не вернуть предоплату совершенно спокойно, если покупатель захочет отказаться от такого сомнительного счастья.
Если покупатель пришлет мне документы по своей покупке, возможно, удастся найти какое-то положительное для него решение.

В любом случае советую максимально подробно описывать все нюансы по сделке, чтобы не попасть в затруднительное положение.
--------------------------------

Задать мне вопросы по безопасности вашей сделки можно здесь, или через координаты в профиле или на сайте "Прайм квалити".

Если вам понравилась или показалась интересной публикация, поделитесь ей с друзьями.

О безопасности сделок: читайте, что вы подписываете!

18.02.2014 19:16
Пару дней назад прочитал статью о том, что владивостокский юрист обманул знакомую на без малого 9 миллионов рублей.
Пользуясь её доверием, он уговорил ее продать имущество и подписать нужные ему бумаги.

Мне это напомнило давний (лет уже 7 назад) случай из моей практики. Пожилая, всего боящаяся клиентка, долго расспрашивала меня о схемах сделок, о нашей работе и никак не могла решиться начать работать с нами. Всё же мы подписали договор на оказание услуг, для исполнения которого нужно было получить от клиентки доверенность на сбор документов по квартире.
Я всё ей объяснил, дал образец доверенности, указал пункты, которые должны быть в данной доверенности обязательно.

Через неделю приносит женщина доверенность, я её проверяю и что вижу: доверенность т.н. "генеральная", то есть и с правом продажи её квартиры за любую цену и любому лицу по моему желанию!
Спрашиваю, как обычная доверенность на сбор документов превратилась в "генеральную"? А клиентка отвечает - нотариус напечатал, я и подписала, вот вам и принесла.

Ну хорошо, что нам принесла. Мы сделали свою работу как положено и вернули доверенность. А если бы мошенникам?

Часто люди боятся не того и обращают внимание на какие-то мелочи. А вещи, реально влияющие на безопасность сделок, пропускают мимо глаз/ушей..

Друзья, читайте и перечитывайте, что вы подписываете! Особенно доверенности.
----------------
Напоминаю, что задать мне вопросы по безопасности вашей сделки с недвижимостью вы можете здесь, на сайте "Прайм квалити" или в соцсетях. Все координаты по ссылке.

Как не купить неликвид на рынке недвижимости?

13.02.2014 17:33
Друзья, сегодня решил написать о "неликвиде" на рынке недвижимости.
И первый вопрос: а что считать неликвидом?
Ну и самое главное, как не купить то, что продать потом будет затруднительно:). Почему я пишу "затруднительно", а не "невозможно"?
Потому что на рынке недвижимости есть одно важное правило - "всё лечится ценой" и даже самые "ужасные" варианты все равно кто-то покупает.

Итак, в разной степени неликвидными можно признать варианты (это явно бросающиеся в глаза моменты, полный список неликвида этим не исчерпывается):
Юридические:
1. Свежайшее наследство (с момента смерти предыдущего собственника прошло менее года).
Чем чревато? Возможны риски появления неучтенных наследников.
2. Квартира продается с т.н. "тараканами", то есть теми, кого выписать законно невозможно.
Чем чревато? Люди, которые прописаны в квартире имеют право там жить. Следовательно, может сложиться ситуация, когда у вас на пороге появится такой вот "таракан" и попроситься к вам жить.
3. Недвижимость продается по доверенности от старушки, которую никто не собирается показывать.
Чем чревато? Есть риск, что
а) старушка уже не в своем уме;
б) что старушки уже нет в живых;
в) что старушку вывезли в далекую владимирскую степь и удерживают там.
Фактические:
1. Сгоревшая квартира/дом.
Здесь вроде бы понятно. Если квартира выгорела полностью, то ее восстановление и очистка от гари и ее запаха очень затруднительна.
2. Наркоманский/алкоголический притон.
Естественно, никто в здравом уме не хочет жить в квартире, в которую приходят каждый день собутыльники и соукольники предыдущего жильца.
3. Квартира сумасшедшего "плюшкина".
Очень интересный и реально существующий вариант. В такой квартире находится все, что можно было притащить с соседней помойки, включая таракашек, мышек и прочей неприятной живности.
4. Квартира любителей живности (40 кошек, 15 собак и т.д.) или суперкурильщика
Еще один оригинальный вариант. Мало кто из собственников такого жилья задумывается о том, что квартиры не приспособлены к содержанию в них животных (а тем более большого количества животных).
То же самое с курильщиками. Мне доводилось видеть варианты, после 2 минутного посещения которого запах табака еще долго держался на одежде, волосах и т.д.:( Естественно, желтые прокуренные обои, стены и т.д. не придают приятности такой квартире.
5. Квартира находится в "неудачном" месте.
Крематории, факел Капотни, мусоросжигательный завод и кладбище под окнами квартиры не всегда радостно (а точнее ровно наоборот) воспринимаются потенциальными покупателями.

Эти и другие темы я описываю в блоге "О недвижимости: легко и просто"

Рынок новостроек вновь запутался (о схемах продаж)

28.01.2014 14:30
Надо сказать, что когда в 2004 году был принят и опубликован новый закон ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве" я с интересом ждал, и наблюдал за реакцией рынка.

И, пусть со скрипом, но закон начал действовать. Постепенно застройщики стали переводить свои дома под действие данного закона и покупателям стало несколько легче покупать квартиры в строящихся домах. Да, на рынке все еще были продажи по различным схемам (вексельным, схемы с ПИФами и т.д.), но основная масса стала выправляться.

Прошло почти 10 лет и что я вижу: рынок потихоньку поворачивается вспять.
В декабре 2013 года из определенной массы проверенных договоров застройщиков половина продается по очередным схемам! Да, сейчас вернулись и договоры с ЖСК и преддоговоры и векселя :(

Почему так произошло? По одной простой причине - покупателям вновь стало все равно, по каким схемам им предлагают покупать новостройки.
Один из клиентов, пришедших для проверки подписал договор и акт приемки, в котором аванс 100% оставался представителю застройщика.
Другие договоры, которые мы с ним проверяли тоже несут в себе полный комплект пунктов, по которым покупатель должен будет радоваться, если все пройдет нормально и застройщик вдруг надумает передать ему квартиру в собственность!

Друзья, не потакайте застройщикам, не воспринимайте так легко на веру байку, запущенную кем-то "всё равно застройщик договор не меняет".
Думайте не только о том, чтобы купить, но и купить правильно и максимально возможно безопасно.

Здравствуйте и небольшое вступление :)

25.01.2014 14:05
Добрый день, друзья!
Рад вас приветствовать в новом сообществе 7и. Вопрос сделок с недвижимостью вечен, постоянно люди хотят улучшить или изменить свои жилищные условия.
Кому-то нужно купить первое жильё, кто-то покупает вторую дачу, а кто-то всё это продает..
И всем важно одно - безопасно провести сделку, никто не хочет потерять с трудом накопленные деньги или единственную квартиру.

В нашем сообществе я буду отвечать на ваши вопросы по сделкам с недвижимостью, взаимодействию с риэлторами, сопровождению сделок с недвижимостью - вообщем всему тому, что вас начинает волновать или уже волнует.

Желаю вам успешных сделок и жду вопросов!

Лауреат Премии Рунета 2005Лауреат Национальной Интернет Премии 2002Победитель конкурса «Золотой сайт'2001»

© 2000-2020, 7я.ру.

SIA "ALP-Media", Свидетельство о регистрации СМИ №000740455. info@7ya.ru, https://www.7ya.ru/

Материалы сайта носят информационный характер и предназначены для образовательных целей. Мнение редакции может не совпадать с мнениями авторов. Перепечатка материалов сайта запрещена без письменного согласия компании SIA "ALP-Media" и авторов. Права авторов и издателя защищены.

02.04.2020 13:55:31

7я.ру - информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы.

18+
Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!