Итоги семинара "О недвижимости: легко и просто"

27.06.2014 00:56
В прошлый четверг состоялся мой семинар "О недвижимости: легко и просто".
Пришли даже риэлторы, застройщики и т.д. (7яне тоже были).
Обсудили тенденцию рынка недвижимости на настоящее время. Очень интересными оказались части семинара посвященные инвестициям в недвижимость и основным рискам при покупке недвижимости.

Отзывы были положительные, поэтому решил выложить и презентацию с семинара и небольшую видео-нарезку.
Всё это можно посмотреть по ссылке.

Скоро состоится следующий семинар, на котором мы более плотно обсудим вопросы рисков.
Следите за сообщениями, а если хотите, чтобы мы известили вас о дате - напишите мне в личку.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

21.05.2014 15:52
По роду деятельности нам часто встречаются квартиры с перепланировкой. Где-то сделано нормально, где-то снесено все так, что практически слезы наворачиваются.. И по большей части мало кто при сносе стен изначально задумывается "а как я потом это буду продавать?" Ведь делается для себя и на всю жизнь.

А потом встречаешь 70-ти метровую студию, сделанную из небольшой трешки и думаешь: мда...
Я не буду описывать процесс узаканивания перепланировки, может быть в отдельном материале.
Сегодня хочется рассказать продавцам квартир с перепланировкой о том, нужно ли оформлять поломанное перед продажей или не обязательно.

Многие думают, что неузаконенная перепланировка автоматически "закрывает" возможность продажи объекта. Нет, это не так, иначе больше половины квартир в Москве стояли бы одинокие и никому не нужные. Всё продается и всё покупается.

Кого может "напрячь" перепланировка в принципе?
В основном ипотечников - ведь одним из документов, которые готовятся для одобрения квартиры банком является отчет об оценке. Который делается на основании фотографий, сделанных оценщиком на самой квартире.

Больше всех "лютует" в этом плане Сбербанк. Даже малейшее перенесение двери на 10 см вдоль коридора вызывает зубовный скрежет и юристов и запускается долгий и нудный процесс, который скорее всего приведет вас к "разбитому корыту", а точнее - к развалу сделки. Если вы начинаете работать с Сбербанком - у вас должен быть серьезный подход к поиску объектов.

Но что делать, если единственный подходящий вариант - это квартира с неузаконенной (неузаканиваемой) перепланировкой? Для этого некоторые продавцы и покупатели договариваются с оценщиком, который фотографирует подобную квартиру в этом же подъезде. Все получают то, что желали: продавец-деньги, покупатель - нужную ему квартиру с подходящей перепланировкой(не секрет, что планировки некоторых квартир в изначальном варианте слабо приспособлены к проживанию людей).

Итак советы:

1. Если вы продаете квартиру с неузаконенной перепланировкой и у потенциальных покупателей она не вызывает отторжения - не спешите переоформлять документы, вы просто потеряете минимум полгода и своего покупателя.

2. Если квартира испорчена неузаканиваемой перепланировкой (есть и такие, которые узаконить невозможно), установите на нее цену ниже средней по рынку. Так вы привлечете своего покупателя.

3. Всегда уточняйте у звонящих по объявлению, как они покупают квартиру. Если с использованием ипотеки - честно предупреждайте о перепланировке. Не теряйте ни свое ни чужое время. Пока вы будете "биться" с андеррайтерами банка, мимо вашей квартиры пройдет реально ваш покупатель.

Инфографика: Как правильно покупать квартиру

23.04.2014 14:31
Специально для вас сделал пошаговое руководство "Как правильно покупать квартиру" в инфографике.
Естественно, всего в данном формате не укажешь, но общий смысл должен быть понятен.

Будут вопросы и предложения - пишите.
картинка

Как не вляпаться.. и все-таки провести сделку с недвижимостью

03.03.2014 20:34
Добрый день, друзья!
Сегодня хотел бы поговорить о контрагентах по сделке.
Для того, чтобы сделка по недвижимости все-таки совершилась, необходимо совпадение многих факторов:
недвижимость должна понравиться покупателю, продавец должен получить за нее адекватные деньги, альтернативная сделка должна срастись...

Все это так, но почти нигде не упоминается еще один важный момент - адекватность контрагента по сделке и возможность дойти с ним до подписания договора купли-продажи.

Многие из тех, кто давно работает на рынке недвижимости, имеют свой "чёрный" список агентов/агентств с которыми не рекомендуется работать.

Причины просты - с фигурантами этого списка возможность дойти до счастливого финала стремится к нулю. Даже если всё остальное по сделке выглядит прекрасно.
-----------
Решил не засорять ленту сообщества длинными материалами. Поэтому продолжение предлагаю читать по ссылке..
-----------
Ваш Вишняков Сергей.

Безопасность сделки: опека

21.02.2014 13:05
Недавно мне звонили с Сахалина. Консультировались по непростой ситуации, возникшей по предполагаемой покупке квартиры.

Продавцы квартиры, в которой одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, при внесении предоплаты описали одну схему сделки.
Согласно которой, несовершеннолетнему при продаже этой квартиры, будет выделена соответствующая доля в новой.
Спустя какое-то время у продавцов изменились желания и вИдение предполагаемой сделки. Теперь они собираются просто продать квартиру, а деньги, соответствующие доле несовершеннолетнего, положить на его имя на счет в банке до совершеннолетия.
Покупателя это смутило и найдя мои координаты в интернете, он поделился своими сомнениями.

Что тут можно сказать?
Фактически, ни один закон, затрагивающий работу опекунского совета (который там, на Сахалине, готов дать разрешение на такую сделку) не описывает точно критерии, по которым можно давать или не давать согласия на сделку.

Но подумайте немного на будущее:
до совершеннолетия ребенка пройдет много лет и что станет с его долей?
Предположим сейчас это миллион рублей. Кто даст гарантию, что на миллион через 5-10 лет можно будет купить хотя бы комнату?

Понятно, у родителей там или головы нет или им все равно до судьбы ребенка.
Что скажет ребенок через эти самые 5-10 лет, когда поймет, что у него особо ничего нет? Где вероятность, что не пойдет в суд и не захочет опротестовать сделку?

Вернуть внесенную предоплату возможно будет проблематично, так как непонятно, как она вносилась. Но схема сделки точно в документах не обговаривалась. И продавцы могут не вернуть предоплату совершенно спокойно, если покупатель захочет отказаться от такого сомнительного счастья.
Если покупатель пришлет мне документы по своей покупке, возможно, удастся найти какое-то положительное для него решение.

В любом случае советую максимально подробно описывать все нюансы по сделке, чтобы не попасть в затруднительное положение.
--------------------------------

Задать мне вопросы по безопасности вашей сделки можно здесь, или через координаты в профиле или на сайте "Прайм квалити".

Если вам понравилась или показалась интересной публикация, поделитесь ей с друзьями.

О безопасности сделок: читайте, что вы подписываете!

18.02.2014 19:16
Пару дней назад прочитал статью о том, что владивостокский юрист обманул знакомую на без малого 9 миллионов рублей.
Пользуясь её доверием, он уговорил ее продать имущество и подписать нужные ему бумаги.

Мне это напомнило давний (лет уже 7 назад) случай из моей практики. Пожилая, всего боящаяся клиентка, долго расспрашивала меня о схемах сделок, о нашей работе и никак не могла решиться начать работать с нами. Всё же мы подписали договор на оказание услуг, для исполнения которого нужно было получить от клиентки доверенность на сбор документов по квартире.
Я всё ей объяснил, дал образец доверенности, указал пункты, которые должны быть в данной доверенности обязательно.

Через неделю приносит женщина доверенность, я её проверяю и что вижу: доверенность т.н. "генеральная", то есть и с правом продажи её квартиры за любую цену и любому лицу по моему желанию!
Спрашиваю, как обычная доверенность на сбор документов превратилась в "генеральную"? А клиентка отвечает - нотариус напечатал, я и подписала, вот вам и принесла.

Ну хорошо, что нам принесла. Мы сделали свою работу как положено и вернули доверенность. А если бы мошенникам?

Часто люди боятся не того и обращают внимание на какие-то мелочи. А вещи, реально влияющие на безопасность сделок, пропускают мимо глаз/ушей..

Друзья, читайте и перечитывайте, что вы подписываете! Особенно доверенности.
----------------
Напоминаю, что задать мне вопросы по безопасности вашей сделки с недвижимостью вы можете здесь, на сайте "Прайм квалити" или в соцсетях. Все координаты по ссылке.

Как забрать у государства свои 260 тысяч?

06.02.2014 23:26
Добрый день!

Сегодня чуть подробнее о налоговых вычетах при покупке (или строительстве) жилья.
Итак, государство в заботе о нас и в целях стимулирования приобретения собственного жилья предоставляет гражданам имущественный налоговый вычет с 2 млн.рублей (при покупке квартиры в 2014 году двумя покупателями им обоим могут быть предоставлены налоговые вычеты в указанном размере).

Что это значит? На самом деле вы конечно получите не 2 миллиона, здесь идет речь о тех налогах, которые вы уплачиваете государству - а именно налог на доходы физических лиц(НДФЛ). У нас он составляет 13% и именно они учитываются в реально возвращаемых вам деньгах. То есть максимум, что вы можете получить это 13% от 2 млн.руб= 260 тысяч рублей.

Даже если речь уже не о двух миллионах :), сумма в любом случае не та, на которую можно плюнуть из-за нежелания возиться с бумажками и общаться с налоговыми инспекторами. Всем, кто подтвердит свое право на получение данного вычета, государство спокойно перечисляет деньги.

Что нужно, для того чтобы получить свои законные 260 тысяч?

В первую очередь у вас должны быть документы, подтверждающие вашу покупку:

- договор купли-продажи недвижимости

- акт приема-передачи

- расписка продавца о получении указанных в договоре денег.

Также нужно взять на работе справку 2-НДФЛ, заполнить и предоставить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

Если вы, например, покупали квартиру в ипотеку, то государство готово предоставить вам налоговый вычет и на сумму процентов по ипотечному кредиту (при покупке с 1 января 2014 года эта сумма ограничена 3 миллионами).

Для этого вам нужно получить в вашем банке справку о выплаченных вами процентах по кредиту (банки обычно в курсе такой справки и спокойно ее выдают).

С вышеуказанными документами (а также на всякий случай копиями каждого документа - любят у нас требовать копии всякие) смело идёте в свою налоговую инспекцию (а в Москве можно даже записаться на прием онлайн), сдаете их и ждете ответа, а потом уже и денег (куда их потратить или вложить, я думаю, вы найдете).
-------------------------
Другие записи моего блога вы можете найти по ссылке или на сайте www.1quality.ru

Здравствуйте и небольшое вступление :)

25.01.2014 14:05
Добрый день, друзья!
Рад вас приветствовать в новом сообществе 7и. Вопрос сделок с недвижимостью вечен, постоянно люди хотят улучшить или изменить свои жилищные условия.
Кому-то нужно купить первое жильё, кто-то покупает вторую дачу, а кто-то всё это продает..
И всем важно одно - безопасно провести сделку, никто не хочет потерять с трудом накопленные деньги или единственную квартиру.

В нашем сообществе я буду отвечать на ваши вопросы по сделкам с недвижимостью, взаимодействию с риэлторами, сопровождению сделок с недвижимостью - вообщем всему тому, что вас начинает волновать или уже волнует.

Желаю вам успешных сделок и жду вопросов!

Лауреат Премии Рунета 2005Лауреат Национальной Интернет Премии 2002Победитель конкурса «Золотой сайт'2001»

© 2000-2020, 7я.ру.

SIA "ALP-Media", Свидетельство о регистрации СМИ №000740455. info@7ya.ru, https://www.7ya.ru/

Материалы сайта носят информационный характер и предназначены для образовательных целей. Мнение редакции может не совпадать с мнениями авторов. Перепечатка материалов сайта запрещена без письменного согласия компании SIA "ALP-Media" и авторов. Права авторов и издателя защищены.

08.04.2020 09:41:35

7я.ру - информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы.

18+
Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!