Содержание:

К содержанию

Особенности национального заключения сделок

В 1998 году в России был принят закон о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Одной из главных его новаций стало появление возможности заключать сделки не через нотариуса, а в так называемой простой письменной форме (ППФ).

Закон вступил в действие не сразу - регионам РФ было дано право на отсрочку до двух лет. Москва использовала эту возможность полностью - злые языки утверждают, что как раз из-за интересов трудящихся нотариата (одновременно являющихся частными предпринимателями, платящими налоги в бюджет), которых городские власти очень не хотели лишать куска хлеба в виде 1,5% с каждой сделки.

Так или иначе, с 2000 года закон работает и в Москве. Сегодня, по прошествии почти четырех с половиной лет, можно констатировать: количество сделок с недвижимостью у нотариусов, конечно, сократилось, но не иссякло вовсе. По оценкам риэлторов, через ППФ идут примерно 50 процентов. Что же заставляет остальные 50% все же заключать сделки через нотариуса?

Первое соображение - необходимость. Некоторые виды сделок по-прежнему требуют нотариального оформления - рента, ипотека, вступление в наследство. Сейчас, правда, руководство страны самым серьезным образом взялось за развитие ипотеки, и одно из внесенных правительством в Госдуму предложений - позволить ППФ и для ипотечных сделок. Нотариусы, конечно, недовольны, но в этом вопросе их вряд ли послушают.

Причина вторая - неосведомленность. Многие граждане до сих пор не знают, что возможно безнотариальное оформление. Как говорит нотариус Алла Цымбаренко, доходит до того, что некоторые покупатели квартир, увидев правоустанавливающие документы в ППФ, даже думают, что квартира какая-то "дефективная", и отказываются от сделки. Что, конечно, неправильно - если договор заключен (нотариально или нет) и надлежащим образом зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, он имеет юридическую силу.

Надо отметить, что некоторые участники рынка сознательно культивируют в гражданах незнание о возможности ППФ. Иногда риэлторы говорят своим клиентам (людям не всегда юридически грамотным), что сделка будет у нотариуса - и никак иначе. Обязательным условием объявляют нотариальное оформление и многие застройщики. Однако было несколько случаев, когда покупатели квартир в новостройках отказывались идти к нотариусу и добивались своего через угрозу обратиться в суд. Понятно, что такой напористостью обладают далеко не все - большинство покупателей предпочитает заплатить эти несчастные 1,5 процента.

Но, пожалуй, главное соображение в пользу нотариуса - большая надежность. По закону, нотариус отвечает за правильность заключения договора, чистоту представленных документов, дееспособность участвующих в договоре лиц. Причем ответственность эта не эфемерная, а вполне конкретная - имущественная, и она не имеет срока давности. Все это заставляет нотариуса внимательнее смотреть на заключаемые сделки и в сомнительных случаях отказывать. По словам Аллы Цымбаренко, нотариусы, в определенной степени, даже благодарны нынешнему закону о регистрации, поскольку все "теневые", криминальные сделки ушли в ППФ. Действительно, зачем в случае с проблемной квартирой идти к нотариусу, если все можно сделать без него?

Еще один момент - помимо сомнительных документов, бывают еще и сомнительные продавцы или дарители. Иногда люди в силу возраста или состояния здоровья не совсем понимают, что они делают. "Я продам квартиру и буду продолжать в ней проживать - мне покупатель пообещал!". А не изменит ли покупатель свое мнение, когда станет собственником? В договоре о продаже или мене квартиры обязательно есть упоминание о различных статьях Гражданского кодекса. В ППФ пишется, что "со статьями такими-то ГК стороны ознакомились". Нотариус же их зачитывает вслух, очень жестко разъясняет правовые последствия, риэлторы даже иногда высказывают свое недовольство: "Вы запугиваете граждан!". А нотариусы не запугивают - они предупреждают, причем на несколько шагов вперед.

...Аргументы, спору нет, весомые, но и на них есть что возразить. Во-первых, персональная ответственность нотариусов - это замечательно, но автору не известен ни один случай, когда нотариус действительно поплатился бы своим имуществом за "кривой" договор. Во-вторых, до принятия нынешнего закона, в 90-е годы, была возможна только нотариальная форма сделок, но "грязи" на рынке тогда было не только не меньше, а заметно больше, чем сейчас.

Договор в ППФ совершенно необязательно составлять самим участникам сделки. Эту работу согласятся проделать юристы практически любой риэлторской компании, и за такую работу они возьмут всего 200-300 долларов. Еще весьма привлекательный вариант - ОАО "Мосжилрегистрация", филиалы которой есть по всей Москве. Ее тариф - 0,8% от суммы договора, т.е. почти вдвое ниже, чем у нотариусов.

Михаил Макушин, руководитель филиала "На Маяковской" компании "Новый город", говорит, что сегодня оформление покупки идет за счет покупателя - он и выбирает форму договора. Как правило, если в договоре пишется подлинная стоимость квартиры, чаще выбирается ППФ. Если же цена "по БТИ" - предпочитают нотариуса. Есть еще один нюанс: если продажа "чистая" (квартира-деньги) - обычно выбирается безнотариальная форма. В случаях всевозможных "цепочек" и альтернатив чаще предпочитают нотариуса. По этой же причине ППФ охотнее выбирают при купле-продаже загородной недвижимости - там "цепочек" практически не бывает. В городе же сделки сложнее, и здесь люди чаще обращаются к нотариусу.

Врезы:

  • 50 % сделок с недвижимостью заключаются через нотариуса
  • Если в договоре пишется подлинная стоимость квартиры, чаще выбирается ППФ
Владимир Абгафоров
Статья с сайта
KDO.ru