Программа материнского (семейного) капитала, с помощью которой государство поддерживает семьи с детьми, действует в России с 2007 года. Согласно данным Пенсионного фонда России, чаще всего льготу используют для улучшения жилищных условий: в 2018 году это было целью 77,1% обращений из почти миллиона заявлений о распоряжении семейным капиталом. Разбираемся, как оформляется семейная ипотека и можно ли ее рефинансировать.
Начнем с главного: на что можно направить материнский капитал?
Если говорить о недвижимости, то на три вещи: первоначальный взнос по ипотеке, строительство индивидуального жилого дома или частичное досрочное погашение жилищного займа, если ипотека уже оформлена.
Причем использовать полученные от государства деньги можно сразу после рождения ребенка, не дожидаясь, пока ему исполнится три года. Хотя для остальных способов распоряжения материнским капиталом (например, если вы хотите потратить его на образование детей), в соответствии с законом № 256-ФЗ, действует такое ограничение.
Как получить материнский капитал?
Очень просто: с апреля 2020 года сертификат на материнский капитал выдается автоматически, без заявления родителей. После выдачи свидетельства о рождении ребенка органы ЗАГС направят информацию о счастливом событии в ПФР, который сопоставит данные со СНИЛС родителя, а затем пришлет электронный сертификат в личный кабинет на Госуслугах.
Оформление занимает 15 дней, с 1 января 2021 года срок сократится до 5 дней. Если за это время сертификат не придет, вы можете в инициативном порядке подать заявление через Госуслуги.
В каком банке можно оформить кредит с материнским капиталом?
Практически в любом крупном российском банке, работающем в секторе потребительского кредитования.
Материнский капитал можно использовать для оформления большинства ипотечных продуктов, в том числе ипотеки с господдержкой. Такая ипотека выдается семьям, где в 2018–2022 годах родился второй, третий (и т.д.) ребенок, под базовую ставку 6%. При этом некоторые банки предлагают дополнительные льготы — например, ставку 0,1% в первый год после выдачи ипотеки или пониженную ставку при покупке полиса страхования жизни и здоровья заемщика, электронной регистрации сделки и пр. Получить семейную ипотеку можно и при рефинансировании уже действующего кредита.
Однако есть ограничения: семейная ипотека выдается для покупки квартиры или дома с участком только на первичном рынке жилья у компании (например, застройщика). Сделка должна проводиться по договору купли-продажи или договору долевого участия. Купить через ипотеку с господдержкой готовую квартиру у физического лица, ее нынешнего владельца, не получится.
Получается, материнский капитал можно потратить не на любую ипотеку?
Да, есть несколько ограничений. Основное: в кредитном договоре должна быть четко сформулирована цель — покупка жилья. Если был оформлен потребительский кредит, а квартира лишь являлась залогом по нему, частичное погашение такого займа средствами материнского капитала ПФР не одобрит.
Также нельзя использовать средства материнского капитала для покупки апартаментов, поскольку юридически они считаются коммерческой недвижимостью и не относятся к жилому фонду. Его можно потратить на покупку части недвижимости, но только изолированного помещения — например, одной комнаты в двухкомнатной квартире. Исключение могут сделать в случае, если семья выкупает долю в однокомнатной квартире у других собственников и становится полноправным владельцем жилья.
И последнее: нельзя использовать полученные от государства деньги на оплату штрафов и пеней, начисленных за просрочку платежей по действующему ипотечному кредиту.
Как оформляется ипотека с материнским капиталом?
Сейчас процедура выглядит следующим образом.
- Из личного кабинета на сайте Госуслуг заявителю нужно выгрузить электронный сертификат о предоставлении материнского капитала и там же подать заявление на оформление выписки об остатке (размере) материнского капитала. Выписку оформляет ПФР, она заверяется электронной подписью сотрудника и по юридической значимости равна бумажному документу. Если электронный документ банк по какой-то причине не устраивает, оригинал можно получить в ближайшем отделении ПФР.
- С выпиской, сертификатом и полным комплектом документов по заемщику и предмету залога нужно обратиться в выбранный банк, чтобы оформить заявление на ипотечный кредит. Если кредит будет одобрен, после заключения сделки заемщику нужно обратиться в ПФР с копией договора займа и заявлением на распоряжение средствами материнского капитала. Оформить его можно через портал Госуслуг, заявление рассматривается до 30 дней (с 1 января 2021 года срок сократится до 10 дней).
- Как только ПФР согласует заявление, он сам в течение 5 дней перечислит деньги безналичным платежом в банк или напрямую застройщику, если покупается квартира в строящемся доме. Получить средства материнского капитала наличными деньгами нельзя.
Однако некоторые банки работают по упрощенной схеме: заявление о распоряжении материнским капиталом заемщик отдает сотруднику кредитного отдела вместе с основным комплектом документов при обращении за ипотекой. Всю коммуникацию с ПФР банк берет на себя.
Что делать, если я хочу потратить материнский капитал на уже оформленную ипотеку?
Имеете право! Для этого вам также потребуется зайти на Госуслуги и подать заявление на распоряжение материнским капиталом для оплаты основного долга и процентов по ипотеке. Понадобится договор займа или сведения из кредитного договора и выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру (либо ДДУ или другие подтверждающие документы, если жилье еще строится). Также может понадобиться справка из банка об остатке задолженности.
Подать такое заявление также можно через личный кабинет некоторых банков. В этом случае он сам направит необходимые документы в ПФР и проконтролирует рассмотрение заявления и перевод денег.
Помните, что при частичном досрочном погашении ипотеки можно сократить размер ежемесячного платежа либо срок действия кредитного договора.
Кажется, ипотека с материнским капиталом — это очень просто и выгодно. Точно?
Не совсем. Материнский капитал — это льгота от государства, и оно внимательно следит за целевым расходованием бюджетных денег. Поэтому на заемщика, который использует средства материнского капитала для оформления или погашения ипотеки, накладываются определенные обязательства. Например, при продаже жилья понадобится согласие органов опеки на сделку: им надо доказать, что жилищные условия ребенка остаются равноценными или улучшаются.
Но главное условие — перевод жилья в общую долевую собственность всех членов семьи после полной выплаты займа и погашения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН. Это написано в "Правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий": доли нужно выделить и родителям, и детям. Размеры детских долей в законодательстве не установлены, но обойтись парой процентов вряд ли удастся: если органы опеки заподозрят родителей в ущемлении прав ребенка, они могут обратиться в суд и обязать довести размер доли до 25–30% (в зависимости от количества членов семьи). А если доли вообще не будут выделены, родителей могут обвинить в мошенничестве и привлечь к уголовной ответственности.
Именно обязательством выделения долей объясняются сложности при рефинансировании ипотеки с материнским капиталом.
Почему рефинансировать такой кредит сложно?
Потому что при перекредитовании первоначальная ипотека полностью закрывается — ее погашает новый банк-кредитор. И по правилам в течение полугода заемщик должен выделить доли членам семьи, чтобы доказать целевое использование материнского капитала. Но по факту ипотека продолжает действовать: меняется лишь банк-кредитор, которому передается закладная на объект недвижимости. И если выделить доли в момент переноса закладной, новый банк может просто отказаться ее принять (а значит, и оплатить ипотеку), потому что на квартиру будут наложены серьезные обременения — доли несовершеннолетних детей.
Кроме того, при рефинансировании, скорее всего, потребуется согласие органов опеки на переоформление залога в пользу нового банка-кредитора, которое могут и не дать: залог жилья с детскими долями (в т. ч. пока еще не выделенными) рассматривается как ухудшение жилищных условий.
Получается, так и придется платить по высокой ставке?
Не обязательно: зависит от того, как оформлено право собственности на квартиру, купленную в ипотеку. Например, если строящееся жилье было приобретено по договору долевого участия и в нем фигурировали дети, новому банку-кредитору потребуется согласие органов опеки. Аналогичным образом обстоит дело при покупке недвижимости на вторичном рынке: если дети указаны как собственники в ЕГРН, то рефинансировать кредит без согласия органов опеки не получится. Но если права детей на залоговую недвижимость не закреплены в правоустанавливающих документах, банк может рефинансировать кредит: в этом случае смена залогодержателя не потребует согласия органов опеки и попечительства.
Возможно, скоро перекредитовать ипотеку станет легче: в Госдуме сейчас рассматривается законопроект, который отменяет необходимость получения согласия органов опеки на передачу закладной новому кредитору и выделении долей при смене банка.
