Содержание:

Ушедший год на рынке недвижимости стал первым послекризисным: цены на "вторичку" в российских городах месяц за месяцем постепенно росли, а в начале зимы эксперты констатировали забытое за кризисное время предновогоднее оживление спроса. По данным федерального портала по недвижимости "МИР КВАРТИР", за 2011 год цена квадратного метра увеличилась почти в 90% исследованных регионов, а в 34% городов прирост за год составил более 10%.

К содержанию

Деньги дешевеют, недвижимость дорожает

По данным мониторинга портала "МИР КВАРТИР", проведенного на вторичных рынках 32 городов России, за год средняя стоимость квадрата выросла в 29 городах, а снизилась лишь в 3. Пиковые значения наблюдались в Сибири: максимальный прирост — 14,6% — был отмечен в Красноярске, где цена квадратного метра выросла с 42 554 до 48 763 рублей. Максимальное снижение — минус 9% — в Томске: там квадратный метр подешевел с 45 102 до 41 048 рублей. При этом в 11 городах из исследованных 32 прирост средней цены квадратного метра составил более 10%. "Цены медленно, но неотвратимо росли, дешевое жилье постепенно вымывалось, однако новые объекты уже выставлялись по более высокой цене, и таким образом нижняя ценовая граница сдвигалась в сторону увеличения", — отмечает генеральный директор портала "МИР КВАРТИР" Виктор Щеблецов. Правда, эксперты отмечают, что эти процессы не столько демонстрируют повышение цен на недвижимость, сколько серьезное удешевление денег. "Недвижимость — это миллионы, поэтому рост более заметен. Если сравнить, как за этот год выросли цены на продукты, на вещи, на коммунальные услуги, то рост цен на квартиры лишь демонстрирует общую тенденцию к удешевлению денег. И размеры подорожания в целом сравнимы с данными по общей инфляции", — говорит Виктор Щеблецов.

К содержанию

Спрос растет

Тем не менее, многие эксперты отмечают значительную активность на вторичном рынке. В частности, было отмечено сентябрьское и предновогоднее повышение спроса, который был обусловлен многими факторами. Во-первых, оживление российской экономики в целом, во-вторых, новостям о грядущем кризисе, и, в-третьих, колебанием курсов валют, что заставило покупателей вновь обратиться к недвижимости как к инструменту сохранения денег. Росту спроса серьезно способствовало и увеличение объемов выданных кредитов. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), с января по август 2011 года в России выдано 288,3 тыс. ипотечных кредитов на сумму в 396,6 млрд. руб., что в 1,8 раза больше в количественном и в 2 раза — в денежном выражении, чем за аналогичный период 2010 года. АИЖК прогнозировало, что по итогам года объем выданных кредитов составит около 640 млрд. руб. Кроме того, оживлению на рынке посодействовали и банки, которые этой осенью стали активно предлагать покупателям ипотечные кредиты на интересных условиях, серьезно повысив их доступность для платежеспособного населения.

К содержанию

Но от размера не зависит

Эксперты портала "МИР КВАРТИР" констатируют, что динамика роста или падения цены квадратного метра не зависит от размера города. Разные динамики наблюдались и в городах-миллионниках, где рост цены квадратного метра составил от 14,4% (Екатеринбург) до 3,6% (Ростов-на-Дону), и в городах с количеством населения от 500 000 до миллиона (от плюс 14,6% в Красноярске до минус 9% в Томске), а также в группе городов с населением до 500 000 человек (например, плюс 13,1% в Смоленске и плюс 0,5% в Твери). "На механизмы ценообразования на вторичном рынке оказывают влияние совершенно другие процессы: экономическая ситуация в стране и регионе, объемы ипотечного кредитования, нового строительства и прочее", — говорит Виктор Щеблецов.

К содержанию

Самая дорогая — Москва, самый дешевый — Курск

По итогам 2011 года регионами с самой дорогой недвижимостью по-прежнему остаются Москва (средняя цена кв. м. — 180 538 руб.), Санкт-Петербург (88 138 руб.) и Подмосковье (71 677 руб.). Несмотря на то, что по динамике роста цен столицы оказались в середине списка (рост в Москве — 7%, в Питере — 8,8%), а Московская область оказалась почти в конце (рост составил всего 1,4%), в денежном эквиваленте эти изменения оказались весьма неприятны для покупателей. В Москве подорожали все категории жилья: рост в сегменте негабаритных "однушек" составил 6,1% (средняя цена такой квартиры — 5127982 рублей, почти на 300 000 рублей больше, чем год назад), обычных однокомнатных — 3,8% (6 091 421 рублей, на 200 000 дороже) и даже "трешки" подросли в цене на 0,8% (до 14 452 223 рублей). Изменения очень заметны в нижней границе эконом-класса. "Если весной 2010 года „двушка“ в Филях в кирпичной пятиэтажке стоила 5,5 млн. рублей, то уже весной 2011 — 6,5 млн. рублей, а сейчас такие квартиры выставлены за 7,5 млн. рублей", — отмечает Виктор Щеблецов, генеральный директор портала "МИР КВАРТИР". В целом за год стоимость квадратного метра увеличилась на 11 751 рублей, преодолев сначала психологическую отметку в 170 000 рублей, а в ноябре и в 180 000 рублей.

В Санкт-Петербурге квадратный метр увеличился, на первый взгляд, незначительно, всего на 7120 рублей. Однако для покупателей это обернулось серьезной доплатой, так как подорожала недвижимость всех категорий. Однокомнатные квартиры выросли в цене на 14,7%: теперь самая недорогая "однушка" в среднем обойдется в 2 794 149 рублей, на 358 356 рублей дороже, чем в прошлом году. А за "полноразмерную" однокомнатную придется доплатить 454 033 рублей (средняя цена такой квартиры — 3 552 838 рублей). За двухкомнатную придется выложить дополнительно уже больше полумиллиона — 567 767, так как средняя цена выросла на 12,4% (до 5 157 977 рублей). Цены во всех остальных исследованных городах серьезно отстают от столиц, однако и тут можно отметить своих лидеров. Это Екатеринбург (62 166 руб. за кв. м.), Хабаровск (57 493 руб. за кв. м.) и Ростов-на-Дону (52 721 руб. за кв. м.). Самая низкая стоимость "вторички" отмечена в Курске (31 694 руб. за кв. м.), Ульяновске (33 172 руб. за кв. м.) и Новокузнецке (33 446 руб. за кв. м.). По сравнению с 2010 годом список лидеров и аутсайдеров по цене квадратного метра остался практически без изменений (разве что некоторые города поменялись местами).

К содержанию

Лидеры: Красноярск, Екатеринбург и Тюмень

По итогам года в тройку "ТОП +3" от портала "МИР КВАРТИР" попали Красноярск (плюс 14,6%), а также Екатеринбург и Тюмень, где прирост за год составил 14,4%. Во всех этих городах эксперты отмечают дефицит предложения на фоне улучшения экономической ситуации в регионе и росте доходов населения. В Красноярске повышение цен на вторичном рынке произошло на фоне экономического роста и сокращения объемов нового строительства. "По данным Росстата за 9 месяцев в Красноярском крае в этом году выросла добыча нефти и газового конденсата, увеличились доходы населения, но при этом сократилось новое жилищное строительство, что, вполне логично, сказалось на ценах квартир", — говорит Виктор Щеблецов, генеральный директор портала "МИР КВАРТИР".

В городе подорожали все категории недвижимости: от негабаритных "однушек" (плюс 11,6% за год, средняя цена такой квартиры — 1 629 897 рублей) до "трешек" (плюс 8,5%, средняя цена — 3 330 000 рублей). Наиболее серьезно — на 13% — выросли в цене самые востребованные в регионе двухкомнатные квартиры, в среднем на приобретение такой недвижимости потребуется 2 501 215 рублей. "Вполне возможно, люди, работающие на севере края, рассматривают Красноярск как город, в котором будут жить после ухода на пенсию", — предполагает Виктор Щеблецов. По размеру среднедушевых денежных доходов населения Красноярский край занимает 1 место среди субъектов РФ Сибирского федерального округа (20 610,2 рубля). В Тюмени наибольшим спросом пользуется самое доступное жилье — однокомнатные квартиры, при этом сильнее всего — на 13% — выросли цены на негабаритные "однушки". Для того чтобы приобрести такую квартиру, покупателю потребуется в среднем 1 605 680 рублей. Цены на недвижимость большей площади увеличились за год не так серьезно; например, приобретение средней "двушки" обойдется в 2 858 499 рублей, что всего на 3,9% больше, чем в прошлом году.

На рынке Екатеринбурга ситуация выглядит похоже: экономический рост и увеличение доходов населения привели к стабильно высокому спросу на недвижимость на фоне ограниченного предложения, так как во время кризисного периода 2008-2009 года объемы нового строительства существенно сократились. Это сказалось на ценах вторичного рынка, причем по всем категориям. Даже наиболее дорогие и большие по площади квартиры в течении года выросли в цене на 14,7%, теперь на покупку средней "трешки" в Екатеринбурге потребуется 4 572 867 рублей (на полмиллиона больше, чем в прошлом году). Следует отметить, что серьезный рост также продемонстрировали цены на недвижимость в Пензе (плюс 14%, до 38 890 руб.), Казани (13,7%, до 47 314 руб.), Тольятти (13,2%, до 37 312 руб.), Смоленске (13,1%, до 39 724 руб.), Воронеже (12,8%, до 41 093 руб.), Уфе (11,5%, до 50 578 руб.) и Белгороде (10,2%, до 48 082 руб.).

К содержанию

Аутсайдеры: Томск, Хабаровск и Новокузнецк

Лидерами "ТОП −3" от портала "МИР КВАРТИР" по итогам 2011 года стали Томск, где цена квадратного метра снизилась на 9% до 41 048 рублей, Хабаровск (минус 3,6%, до 57 493 рублей) и Новокузнецк (минус 0,7%, до 33446 рублей). В Томске за год подешевели все категории недвижимости: от "однушек" ( минус 10,3%) до "трешек" (минус 3%). На покупку стандартной однокомнатной теперь потребуется на 200 000 рублей меньше, чем в прошлом году (1 787 801 рублей), а трехкомнатная обойдется покупателю в 3 502 302 рублей. "На фоне возросших объемов жилищного строительства, достаточно высоких зарплат снижение цен на вторичном рынке Томска выглядит странно, однако вполне объясняется социальными причинами. Каждый пятый житель города — студент, а получив образование, молодые люди массово уезжают в более крупные города, например, Новосибирск, где выше оклады и проще пробиться начинающему специалисту", — отмечает гендиректор агентства RWAY Александр Крапин. Томск — город старых домов и старых людей.

В Хабаровске упала не только цена квадратного метра, но и средняя цена квартир, выставленных на продажу (на 14,3%, до 3 236 801 рублей). Если небольшие квартиры подешевели незначительно (минус 0,6% — снижение на "однушки"), то более дорогие квартиры потеряли в цене от 3 до 10%, например средняя сумма, требующаяся на приобретение трехкомнатной квартиры, стала меньше на 4,7% (3 798 356 рублей). Корректировку цен в Хабаровске эксперты прогнозировали еще весной. По словам Александра Крапина, к низким зарплатам, неоправданно высоким ценам на недвижимость, высокому уровню преступности и прочим добавилась трагические события в Японии. Эксперт прогнозировал, что в 2011 году увеличится число россиян, желающих покинуть регион. "Они будут выставлять недвижимость на продажу, и, как следствие, к осени может произойти снижение цен по всем сегментам", — говорил Александр Крапин, и итоги года показали, что его предположения сбылись.

В Новокузнецке по сравнению с прошлым годом цены практически не изменились, он остался одним из городов с самой доступной недвижимостью. Цена однокомнатных квартир здесь осталась на прежнем уровне, немного (на 0,4%) подешевели "двушки": в среднем двухкомнатная квартира обойдется покупателю в 1 653 890 рублей. Наиболее серьезное снижение эксперты отметили в сегменте трехкомнатных квартир: за год они подешевели на 4,7%, и средняя цена выставленной на продажу "трешки" сейчас составляет 2 179 847 рублей (на 110 000 руб. меньше, чем в конце прошлого года).