Содержание:

Все мы рано или поздно сталкиваемся с необходимостью общаться с представителями ЖЭКа. Увы не всегда это общение бывает обоюдным.

Для начала разберемся в терминах. Существуют ДЕЗы и ЖЭКи. ДЕЗ (дирекция единого заказчика) ничего не делает своими руками, это управляющая организация, заказчик услуг. Она заключает договор с подрядной организацией - ЖЭКом (жилищно-эксплуатационной конторой; в Москве ЖЭКи часто называются ГРЭПами - государственными ремонтно-эксплуатационными предприятиями) на конкретный объем работ. Когда у вас прорвало трубу, вы звоните в ЖЭК -непосредственным исполнителям услуги. Если вам надо пожаловаться вышестоящему начальству на действия ЖЭКа, вы идете в ДЕЗ, управляющую организацию.

К содержанию

Сколько стоит?..

Наиболее частая жалоба, предъявляемая ДЕЗам, - явно завышаемая мастерами стоимость услуг. Поэтому вполне разумный вариант - обращаясь в диспетчерскую, сразу поинтересоваться, сколько стоит данная услуга. А самые предусмотрительные люди еще до того, как у них сорвет кран или заискрит розетка, приходят в ЖЭК и переписывают прейскурант. Расценки услуг ЖЭКа должны находиться в свободном доступе. Услуги по стоимости разделяются на 3 категории: аварийные, обязательные и дополнительные. Аварийные и обязательные услуги бесплатны - вы ежемесячно оплачиваете техническое обслуживание, которое и покрывает стоимость таких услуг. Дополнительные услуги оплачиваются в соответствии с утвержденными расценками. Стоимость услуг ЖЭКов должна быть одинакова во всех населенных пунктах одного региона. Стоимость ряда услуг не зависит от того, приватизирована ваша квартира или нет, - это работы, которые входят в ежемесячно оплачиваемое техническое обслуживание. Но есть некоторые виды работ, которые должны делаться за счет собственника (капитальный ремонт разводки или плановая замена сантехники). Если это муниципальное (неприватизированное) жилье, такие работы оплачивает муниципалитет. Если жилье находится в собственности жильца, то за эти работы платит он. Как вы обычно оплачиваете услуги мастера? Скорее всего, просто даете ему требуемую сумму, не так ли? А вы знаете, что должны это делать только через Сбербанк, да еще и получать кассовый чек? Вы когда-нибудь видели ЖЭКовского электрика, выписывающего квитанцию, или ходили в ДЕЗ (ЖЭК) за квитанцией?

К содержанию

Как бороться за свои права?

Способ первый, законный. Если случилась аварийная ситуация не по вашей вине и не по вине соседей, необходимо составить акт, в котором будет описана ситуация и отражены ее причины. Для составления акта обслуживающая организация должна выслать к вам комиссию по вашему заявлению, которое следует зарегистрировать в ДЕЗ в законном порядке. Если протечка произошла не по вине жильцов, управляющая организация должна устранить последствия аварии за свой счет. Напишите заявление в управляющую организацию. Если организация отказывается платить, устранять за свой счет неполадки и возмещать вам затраты, понесенные в связи с устранением аварии и ее последствий, обращайтесь в суд. Если вы недовольны качеством услуг мастеров ЖЭКа, обратитесь с жалобой к руководству чудо-мастера, в ЖЭК. Если это не поможет, в вашу управляющую организацию - ДЕЗ или ТСЖ. В договоре, который вы согласно новому Жилищному кодексу должны заключить с управляющей организацией до 1 марта 2006 г., прописываются обязанности сторон и санкции за их невыполнение. В крайнем случае, как и в предыдущем варианте, приглашайте комиссию и составляйте акт. Если мастер требует завышенную сумму за услугу или настаивает на оплате бесплатной услуги, обратитесь к его начальству в ЖЭК.

Если управляющая организация не выполняет своих обязательств, например, в вашем подъезде не делается ремонт, который должен по закону проводиться управляющей организацией раз в 3-5 лет, обратитесь с официальным письмом-жалобой в городское управление ЖКХ (департамент). Не забудьте снять с него копию, а также зарегистрировать его и проставить регистрационный номер на вашей копии. Вы должны получить ответ в течение 30 дней. По истечении этого срока нужно обращаться в городскую жилищную инспекцию с жалобой, требовать комиссии и т. д.

Способ второй, конфликтный. Как правило, местная пресса с большим интересом относится к проблемам, связанным с жилищно-коммунальными услугами. Ваше остроумно написанное письмо наверняка появится на страницах издания и попортит немало крови вашим "супостатам", которые, как показывает опыт, после такой акции спешат исправиться в самое ближайшее время.

К содержанию

ДЕЗ или ТСЖ: плюсы и минусы

Плюсы

в ДЕЗ:

  1. стоимость услуг (официальная) зачастую ниже, чем в ТСЖ.

В ТСЖ:

  • жильцы имеют возможность контролировать расходы своего ТСЖ;
  • жильцы могут вызывать мастеров в удобное для себя время, в том числе и ночью в экстренных случаях;
  • ТСЖ берет на себя переговоры с организациями, занимающимися работами на территории вашего дома: строителями, интернетчиками, кабельными телевизионщиками. Кроме того, у ТСЖ, как правило, есть договоры с "дружественными" фирмами.

МИНУСЫ

в ДЕЗ:

  • мастера подрядных государственных унитарных предприятий обычно имеют достаточно низкую квалификацию;
  • в обслуживании мастеров государственного ДЕЗа находится большое количество домов, кроме того, у мастеров своеобразный график, соответственно спрос зачастую превышает предложение и ждать сантехника или электрика приходится по нескольку часов, а то и дней, что в условиях забитого унитаза или полетевшей проводки превращается в пытку; в ДЕЗах, как правило, очень сложно пробиться к начальству, особенно в том случае, если вы хотите выразить свои претензии по качеству услуг;
  • мастера, пользуясь незнанием жильцами собственных прав, устанавливают цены на услуги "с потолка";
  • в ДЕЗах зачастую отсутствуют необходимые вам для ремонта детали, следовательно, вы должны тратить свое время и силы на их приобретение, после чего работники тех же ДЕЗов устанавливают их пот. н. "коммерческим расценкам"; ознакомиться с прейскурантами зачастую сложнее, чем узнать государственную тайну, хотя по закону расценки должны находиться в свободном доступе.

в ТСЖ:

  • как правило, в любом доме всегда найдется человек, который принципиально не хочет нововведений, возражает против ковров на лестничных площадках, не желает видеть цветы в подъезде и вообще вполне доволен ДЕЗами;
  • стоимость услуг ТСЖ в первые годы его существования выше, чем в государственном унитарном предприятии (ЖЭКе).

Способ третий, традиционный. Деньги...

Советы специалиста:
Е.И. Юнисова, генеральный директор некоммерческого партнерства "Управдом":
Согласно новому Жилищному кодексу до 1 марта 2006 г. каждый дом должен заключить договор на управление с теми или иными управляющими opганизациями. Организация выбирается собранием собственников жилья ; (процедура прописана в законе), причем интересы жильцов неприватизированных квартир представляют работники уполномоченных организаций собственника - города. Можно выбрать в качестве управляющей компании ДЕЗ или ТСЖ. Управляющая компания дома может : быть одна: не может быть так, чтобы половина дома управлялась одной компаний, а половина - другой. ЖИЛЬЦЫ ДОЛЖНЫ ПрИНЯТЬ общее решение. Если собственники жилья не определятся с выбором управляющей компании в течение года, орган местного самоуправления обязан провести конкурс по выбору управляющей организации. После выбора управляющей организации управление домом происходит строго согласно договору, в котором будет перечень обязательных (бесплатных) услуг, критерии качества, по которым вы будете оценивать работу, стоимостные показатели услуг, санкции за невыполнение обязательств, сроки и состав работ(например, уборка территории ежедневно с 10 до 12 утра, ежедневная влажная уборка подъезда и т.д.). И если районный ДЕЗ захочет принять участие в конкурсе, он обязан будет предоставить жильцам всю необходимую информацию. Услуги ТСЖ пока стоят дороже, чем услуги государственного унитарного предприятия - ЖЭКа, потому что ЖЭКи получают бюджетные дотации. Но, поскольку дотируется дом, а не обслуживающая его организация, ТСЖ тоже имеют права на эти дотации, но порядок их получения очень сложный, поэтому на практике удешевление услуг ТСЖ происходит только на 2-3-м году его существования.

К содержанию

На заметку

Ремонтные работы. "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда" определяют периодичность и перечень ремонтных работ, работ по техническому обслуживанию здания, там же помещен перечень работ, которые выполняются за счет собственника. Существует и госстандарт периодичности уборки подъезда, территории, лестниц, а также установленные законом сроки устранения неполадок. Текущий ремонт и ремонт подъезда производятся раз в 3-5 лет.

Устранение неполадок. Неполадки: "Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю". Неисправности с момента их обнаружения или поступления заявки должны быть устранены в срок:

  • неисправности аварийного порядка (электрооборудование - короткое замыкание и т. п., санитарно-техническое оборудование - аварийные неисправности трубопровода) - немедленно;
  • неисправности в работе лифта - не более 1 суток;
  • течи в водопроводных кранах и кранах сливных бачков - 1 сутки;
  • неисправности мусоропровода - 1 сутки;
  • нарушения освещения общедомовых помещений - 7 суток;
  • разбитые стекла и сорванные створки оконных переплетов, форточек, балконных дверей: летом - до 3 суток, зимой - 1 сутки;
  • протечки в отдельных местах кровли - 1 сутки.

Уборка. Лестничные клетки - сухая уборка и мытье: пола, стен, подоконников и отопительных приборов - не реже чем через 5 дней, влажная уборка общих помещений должна производиться не реже 1 раза в месяц.

В "Приложении N1 к распоряжению первого заместителя премьера Правительства Москвы" от 29 июня 1992 г. N 1590-РЗП перечисляются виды ремонтных работ, которые коммунальные службы обязаны проводить в вашей квартире бесплатно:

Сантехника:

  • смена прокладок, набивка сальников с устранением течи;
  • установка вставки для седла клапана, полиэтиленовых насадок и вентилю;
  • устранение течи или смена гибкой подводки присоединения сантехники, смена резиновых манжетов унитаза, сифонов, участков трубопроводов у сантехприборам, подчеканка раструбов;
  • регулировка смывного бачка с устранением утечки;
  • укрепление расшатанного унитаза, мойки раковины;
  • устранение засоров внутренних канализационных трубопроводов и приборов, происшедшее не по вине проживающих;
  • прочистка и промывка внутренней канализации;
  • наладка и регулировка систем горячего водоснабжения с заменой неисправных полотенцесушителей;
  • смена сантехприборов на приборы другой модели;
  • смена водразборной арматуры на арматуру другой модели.

Газовые приборы:

  • проверка техсостояния;
  • замена вышедших из строя деталей;
  • смазка.

Электрика:

  • замена неисправного потолочного патрона;
  • смена неисправной штепсельной розетки или замена на розетку другой модели;
  • установка электросчетчиков в коммунальных квартирах.
Статья из ноябрьского номера журнала